• 9.1. Аренда недвижимого имущества
  • 9.2. Коммунальные платежи при аренде недвижимости
  • 9.3. Лизинговые платежи
  • 9.4. Безвозмездная аренда
  • 9. РАСХОДЫ НА АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА

    Организации, признающие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на сумму расходов, могут уменьшить налоговую базу по единому налогу на сумму арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

    При этом глава 26.2 НК РФ не содержит никаких ограничений по видам имущества, по которым арендные платежи нельзя было бы включить в расходы. Следовательно, организация может арендовать любое имущество, которое ей необходимо в хозяйственной деятельности, и включить арендную плату за него в состав расходов (см. письмо Управления ФНС России по г. Москве от 16.09.2005 № 18-11/3/66014).

    Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.

    Расходы учитываются на последнюю из дат:

    – дату фактической оплаты аренды;

    последний день месяца, за который начислена арендная плата.

    Следовательно, если организация единовременно перечисляет арендную плату за несколько месяцев вперед, то в состав расходов она ежемесячно включает арендную плату за текущий месяц (письмо Управления ФНС России по г. Москве от 10.11.2005 № 18-11/3/82713).

    Все вышесказанное можно в полной мере отнести и к платежам по договору аренды земельного участка. Указанные затраты учитываются в составе расходов после их фактической оплаты в том месяце, к которому они относятся (письмо Минфина России от 15.01.2007 № 03-11-04/2/9).

    9.1. Аренда недвижимого имущества

    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609 НК РФ).

    Если договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию, он может быть признан недействительным. Следовательно, арендные платежи в рамках такого договора в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога, не включаются (см. письма Управления ФНС России по г. Москве от 01.10.2003 № 21-09/54682, от 13.10.2005 № 22-19-и/0227 и МНС России от 18.02.2004 № 22-2-14/272).

    Во избежание споров с налоговыми органами лучше заключать договоры аренды недвижимости сроком на 11 месяцев, а затем продлевать их. В этом случае гражданское законодательство не требует государственной регистрации договора аренды. Поэтому все расходы на оплату аренды можно учесть при расчете единого налога.

    Чтобы каждый раз не продлевать договор дополнительным соглашением, можно сразу оговорить, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого.

    Организация, выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе учитывать платежи за аренду земли в составе расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения, по мере их фактической оплаты (письмо Минфина России от 15.01.2007 № 03-11-04/2/9).

    В то же время плата за оформление договора аренды земли не включается в состав расходов в целях налогообложения.

    9.2. Коммунальные платежи при аренде недвижимости

    При аренде помещения в обязанности арендатора, как правило, входит оплата коммунальных платежей (потребление электро– и теплоэнергии, потребление и сброс воды). Такая обязанность может быть указана непосредственно в договоре аренды или может быть составлен отдельный договор на возмещение коммунальных расходов арендодателю. В этом случае арендатор перечисляет коммунальные платежи арендодателю.

    Возникает вопрос: может ли арендатор учесть подобные затраты в составе расходов?

    Организации-арендодатели, применяющие УСН, учитывают в составе доходов всю сумму поступлений от передачи имущества в аренду, в том числе и суммы возмещения арендаторами коммунальных услуг. При этом не имеет значения:

    – вид договора, по которому арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг (договор аренды или договор об оплате коммунальных услуг);

    – наличие согласования со снабженческими организациями, оформленного в установленном порядке, о предоставлении арендатору права пользования коммунальными услугами.

    Если арендодатели учитывают возмещение арендаторами стоимости коммунальных услуг в составе доходов, значит, арендаторы могут учесть подобные платежи при расчете единого налога (см. письмо МНС России от 11.05.2004 № 22-1-14/881).

    Если компенсация арендодателю предусмотрена договором аренды, то подобные платежи включаются в состав арендных платежей на основании подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

    Если оплата коммунальных услуг арендодателю предусмотрена отдельным договором, то эти платежи следует включить в состав материальных расходов на основании подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (см. письмо ФНС России 16.09.2005 № 18-11/3/66014).

    Материальные расходы принимаются к налоговому учету в порядке, предусмотренном ст. 254 НК РФ (п. 2 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ) при условии, что они экономически обоснованы, документально подтверждены и оплачены.

    Это значит, что расходы на оплату тепло-, электроэнергии и водоснабжения учитываются в составе материальных расходов только в том случае, если тепло-, электроэнергия и водоснабжение были использованы на технологические цели (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

    В соответствии с Государственным стандартом Российской Федерации «Торговля. Термины и определения. ГОСТ Р 51303-99» технологическим процессом в торговле является последовательность операций, которая обеспечивает процесс купли-продажи товаров и товародвижения (см. письмо МНС России от 29.09.2004 № 22-1-14/1578).

    Следовательно, включить в материальные расходы платежи за коммунальные услуги могут не только производственные организации, но и организации торговли, а также предприятия непроизводственной сферы.

    Расходы по отоплению помещений и зданий включаются в состав материальных затрат в полной сумме. При этом не имеет значения, связаны эти расходы с технологическим процессом или нет.

    Аналогичной позиции придерживаются и специалисты Минфина России (письмо от 12.05.2005 № 03-03-02-04/1/116).

    Организация-арендатор может оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, а также услуги связи сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги. В этом случае суммы оплаты таких услуг включаются в состав расходов при расчете единого налога в качестве материальных расходов (письмо Минфина России от 15.01.2009 № 03-11-06/2/01).

    9.3. Лизинговые платежи

    Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга. В нее включаются:

    – возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;

    – возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;

    – доход лизингодателя.

    В общую сумму договора лизинга может включаться и выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О лизинге»).

    Организации, применяющие «упрощенку», включают в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога, лизинговые платежи на основании подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

    Уменьшить налогооблагаемые доходы по этому основанию «упрощенцы»-лизингополучатели могут только на ту часть лизинговых платежей, которая представляет собой вознаграждение лизингодателя (письмо Минфина России от 01.11.2005 № 03-11-04/2/121).

    Выкупная стоимость лизингового имущества относится у лизингополучателя на первоначальную стоимость объекта основных средств, полученного по договору лизинга. При расчете единого налога расходы на выкупную стоимость предмета лизинга учитываются в составе расходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в качестве затрат на приобретение основных средств.

    При этом должны выполняться два условия:

    право собственности на лизинговое имущество перешло к лизингополучателю;

    – выкупная стоимость фактически уплачена лизингодателю.

    9.4. Безвозмездная аренда

    По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Причем в соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями ст. 607, 610, 615, 621, 623 ГК РФ.

    Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом. Для целей налогообложения при применении УСН получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права. Причем у налогоплательщика-ссудодателя предоставление имущества в безвозмездное пользование не приводит к образованию дохода, учитываемого при определении налоговой базы.

    Организации-«упрощенцы» учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав в соответствии со ст. 249 НК РФ, а внереализационные доходы – в соответствии со ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

    Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя на основании п. 8 ст. 250 НК РФ.

    При этом возникает вопрос: как оценить величину подобных доходов?

    По мнению специалистов Минфина России, доходы в этом случае оцениваются исходя из рыночных цен, которые определяются с учетом положений ст. 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

    Порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, Налоговым кодексом РФ не установлен. В этой связи налогоплательщик вправе самостоятельно определить порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав.

    При получении имущественных прав безвозмездно, в частности прав пользования имуществом, налогоплательщик может провести оценку доходов исходя из рыночных цен на имущественные права (аналогично с порядком определения рыночных цен на товары (работы, услуги).

    Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доходы в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемые исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (письмо Минфина России от 11.12.2006 № 03-11-04/2/260).

    Такой же вывод привел Президиум ВАС РФ в информационном письме от 22.12.2005 № 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 НК РФ).