Загрузка...



  • Глава 4 Как приобрести уверенность в себе, приобретая собственность
  • Глава 5 Совсем другое образование
  • Глава 6 Не бойтесь выходить на площадку
  • Глава 7 Корень всего добра
  • Часть II

    Где вы были и где можете оказаться

    Богатый папа убедил меня в том, что я смогу изменить свое отношение к деньгам.

    Я знаю, что деньги — это чрезвычайно сильный катализатор эмоций. Когда людям приходится иметь депо с деньгами, их охватывает возбуждение, страх или иные подобные чувства. Поэтому меня не удивляет, когда люди рассказывают мне о том, какой эмоциональный подъем вызывали полученные от Богатого Папы знания. Независимо от отношения к денежным вопросам в их семьях, данные проблемы всегда оказывали сильное воздействие на чувства этих людей. Боязнь неправильно распорядиться деньгами, заработать слишком много и восстановить против себя окружающих или потерять деньги и показаться невеждой постоянно создает массу серьезных проблем.

    Преодолеть страх перед деньгами часто очень трудно. Используя ресурсы организации «Rich Dad», эти люди изменили свое отношение к деньгам и к самим себе, потому что узнали, как нужно управлять деньгами. Вместо того чтобы позволять деньгам управлять своей жизнью, они сами взяли свои деньги под контроль. Независимо от стартовой позиции все они смогли добиться финансовой свободы.

    В этой части вы познакомьтесь с Дэвидом Лукасом. Житель Арканзаса честно рассказывает о мучившей его неуверенности в денежных вопросах. Однако как только он понял, что сможет свернуть горы, если получит необходимую помощь, это препятствие перестало для него существовать. Получение финансового образования стало поворотным пунктом в судьбе Дэвида, чья история способна воодушевить любого, кто когда-либо чувствовал, что не сумеет добиться в жизни ничего, не говоря уже о создании активов, гарантирующих финансовую безопасность.

    Проживающая на другом конце страны, в штате Вашингтон, доктор медицины Валери Коллимор расскажет вам совсем другую историю. Оба моих папы, бедный и богатый, часто говорили о необходимости образования и о том, как важно для мальчиков и девочек ходить в школу, чтобы получить профессию. Вносить посильный вклад на благо общества обязан каждый человек. Но ученики не получают финансового образования, потому что этот предмет не входит в программу учебных заведений. Поэтому так много людей попадает в трудные финансовые ситуации. Именно это случилось с Валери.

    Она получила хорошее медицинское образование, но Валери все же признается, что всегда старалась уклониться от необходимости принимать решения по вопросам денег, потому что боялась совершить ошибку. Благодаря Богатому Папе Валери избавилась от страха перед деньгами и теперь намерена сама взять их под свой контроль. Ее цель — спланировать безопасное финансовое будущее для себя и своей семьи, и все свои силы она направляет на достижение этой цели.

    Рид Швейцер из Индианы предлагает свою историю. Он признается, что ничего не понимал в деньгах и был вынужден пережить финансовые взлеты и падения, прежде чем стал следовать указаниям Богатого Папы. Проштудировав большое количество материалов серии «Богатый Папа», он занялся поиском возможностей, о существовании которых раньше даже не подозревал, и теперь начинает приобретать активы, способные обеспечить его будущее.

    И наконец, вы познакомитесь с Дэном Маккензи, который живет в штате Северная Каролина. Каждый из нас хранит в памяти яркие эмоциональные воспоминания детства. Его отец, так же как мой бедный папа, считал, что все зло в мире от денег. Книги серии «Богатый Папа» убедили Дэна в том, что в его отношении к деньгам нет ничего зазорного и приобретение активов — это полезное занятие. Если вам с детства внушали, что зло и деньги — это синонимы, поэтому от денег нужно держаться как можно дальше, прочтите рассказ Дэна о положительных сторонах финансовой свободы, о том, как много добрых дел она позволяет совершить и как важно для человека иметь возможность вернуть свой долг обществу.

    Глава 4

    Как приобрести уверенность в себе, приобретая собственность

    Дэвид Лукас

    Литл-Рок, Арканзас

    Я вырос в городе Джэксонвилл, штат Арканзас, и до самого окончания средней школы не верил в свою способность добиться успеха хоть в чем-нибудь. Так как моя успеваемость по общеобразовательным предметам оставляла желать лучшего, то я даже не пытался ее повысить.

    Однако два года назад, когда мне исполнилось двадцать пять и я остался совершенно без денег, мой друг, работающий в компании сетевого маркетинга, дал мне послушать одну кассету. Я слушал ее в машине, и слова Роберта Кийосаки разожгли во мне искру энтузиазма. У меня было такое чувство, будто он обращается непосредственно ко мне. «Покупайте активы». «Избавляйтесь от пассивов». Это были вполне достижимые цели. Они были мне по плечу. У меня появилось желание узнать, как этого добиться. Меня всегда интересовала недвижимость, а теперь я начал убеждаться в том, что инвестирование в доходную собственность — это верный способ обеспечить себе финансовое будущее.

    Я потратил несколько месяцев на то, чтобы прочитать как можно больше книг и прослушать как можно больше кассет об инвестициях в недвижимость. Понемногу мне стало ясно не только то, куда я хотел попасть, — я собирался заняться инвестициями в недвижимость, но и то, как туда добраться. Мне не терпелось поскорее взяться за дело. Я понял, как нужно сложить фрагменты мозаики.

    Благодаря обретенной решительности и непрерывно продолжающемуся процессу финансового образования я понял, что мое стремление добиться успеха гораздо сильнее страха перед неудачей или неизвестностью. Наконец до меня дошло, что результатом бездействия могут быть только нулевые шансы на успех. Желание действовать требовало, чтобы я покончил со своими страхами и направил высвободившиеся силы на поиск пути к финансовой свободе.

    За последние полтора года я инвестировал примерно 185 тысяч долларов, полученных у своего банкира, в доходную собственность, общая стоимость которой оценивается в 225 тысяч долларов. Я владею двумя дуплексами с квартирами на две спальни, одним дуплексом[1] с квартирами на три спальни, одним домом с тремя спальнями и одной однокомнатной квартирой, то есть всего восемью объектами доходной собственности. При минимальных изначальных вложениях — 2 тысячи долларов за все жилые помещения — мой ежемесячный доход составляет 1500 долларов.

    Путь от страха до успеха был пройден очень быстро. Я никогда не думал, что смогу добиться столь многого за такое короткое время. Но я сделал это — и продолжаю действовать в том же духе.

    Мой первый опыт в бизнесе

    В 1996 году, проучившись год в колледже, я бросил учебу и основал на паях службу интернет-услуг, которая специализировалась на фильтрации нежелательных сайтов, проникающих в домашние и служебные компьютеры.

    Я считал, что работаю на себя. В компании было пять работников, и с 1999 по 2001 год я управлял бизнесом из офисного здания в городке Шервуд, штат Арканзас, расположенном примерно в восьми милях[2] от города Литл-Рок. К тому времени мой партнер вышел из бизнеса, оставив меня одного. Мне приходилось отчитываться перед 25 местными инвесторами, которые предоставили нам первоначальный капитал, поскольку посчитали наш бизнес-план перспективным. Одно время число наших клиентов доходило до тысячи.

    Однако через пять лет инвесторы решили прекратить финансирование, и компанию пришлось продать. Я потерял 5 тысяч долларов первоначального вклада, и в конечном итоге предприятие оказалось для меня бесприбыльным.

    В 2001 году я зарегистрировал новую провайдерскую компанию, предоставлявшую услуги на территории США и Канады. Однако вскоре мне пришлось продать абонентскую базу.

    Но несмотря на недолгую жизнь обоих предприятий, я считаю, что это был самый лучший из всех возможных способов обучения ведению бизнеса в реальных условиях. В конце концов, я открыл свое первое дело, едва покинув Школьную скамью. Опыт, полученный в Процессе создания и управления этими предприятиями, я не променяю ни на что. Я приобрел ценные умения общаться с клиентами, разговаривать по телефону с незнакомыми людьми, а также навыки в области маркетинга, выставления счетов, сбора средств, продажи услуг, ведения финансового учета и решения проблем. Конечно, я совершил много ошибок, но каждая из них меня чему-то научила. Этот опыт стал прекрасным фундаментом, на котором я могу строить будущий бизнес недвижимости.

    Пришло время начинать. В течение полутора лет, пока я не начал приобретать доходную собственность, мы жили на средства моей жены Лии.

    Вот как я это сделал

    Поиск недвижимости начался с просмотра риэлтерских газет и журналов. Я объехал все окрестные районы и поговорил с людьми из местной ассоциации домовладельцев.

    Я знал, какой месячный доход мне нужен, и поэтому для подсчета потенциальной доходности конкретных объектов использовал типовые бланки.

    Затем я просто пошел и оформил свое первое предложение. К моему удивлению, оно было принято. Тут позвольте остановиться и сказать вам правду: я не рассчитывал, что это произойдет. Если бы мне пришлось сделать десять таких предложений, я бы их сделал. Дело в том, что я был решительно настроен на покупку недвижимости и готов был посвятить этой цели столько времени и сил, сколько потребуется.

    Затем, разумеется, встал вопрос об ипотечном кредите. Я отправился в ближайший банк и объяснил, что владелец собственности, готов предоставить мне ссуду под вторую закладную. В ответ мне заявили, что я должен вложить в первый взнос не менее 10 процентов своих собственных денег. Такой вариант меня не устраивал, потому что денег у меня не было. Но у меня осталась возможность обратиться в другой банк, что я и сделал.

    Руководство второго банка оказалось не таким щепетильным и ничего не имело против того, что деньги для первого взноса будут взяты в долг. В результате все свои операции по приобретению недвижимости я проводил именно через этот банк.

    Вторую инвестиционную собственность я тоже приобрел, не потратив денег на первый взнос. Продавец собственности одолжил мне необходимую для этого сумму, которую нужно было заплатить банку, и предоставил мне 10-процентную ссуду под вторую закладную.

    (Одним из самых важных достоинств этих покупок стало то, что я договорился с продавцами о предоставлении ими ссуды под вторую закладную. Это сыграло мне на руку, потому что поначалу денег у меня не было совсем. Если бы продавцы не согласились сделать это, я просто не смог бы купить эту собственность. Срок выплаты по обеим закладным составлял менее четырех лет. Это значит, что через пару лет мой денежный поток увеличится, так как некоторые из ссуд под вторые закладные уже будут погашены.)

    При покупке третьего объекта я уговорил своих родителей одолжить мне денег из кредитной линии, выданной им под обеспечение их дома, и купил одноквартирный дом с тремя спальнями и однокомнатную квартиру общей стоимостью 35 тысяч долларов. На обе покупки я потратил около 2 тысяч долларов собственных денег, а почти весь ремонт выполнил сам. Несколько месяцев спустя я отправился в банк, где заявил, что являюсь полноправным владельцем этих объектов и желаю получить под них ссуду.

    Объекты были оценены в 50 тысяч долларов, и банк кредитовал меня на 90 процентов от оценочной суммы, то есть я получил примерно 45 тысяч долларов. После оплаты услуг по оформлению обеих сделок, выплаты комиссии за предоставление кредита и возврата долга родителям я положил в карман Х800 долларов.

    Вот постатейная раскладка всей операции:

    Покупная цена: 35 тысяч долларов

    Капитал, вложенный в собственность

    Первый взнос: $500

    Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

    Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2000

    Итого: $2500

    Анализ ежемесячного денежного потока

    Рентный доход: $1010

    — Потери от простоя (5 %) $50,50

    Общий доход: $959,50


    Ежемесячные расходы:

    (Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

    — Налоги (на имущество) и страховка: $75

    — Ремонт и эксплуатация: $0

    — Резерв: $25

    — Комиссия за управление $0

    — Погашение кредита (на 15 лет под 7,4 %) $423

    Итого: $523

    (Примечание: банк предоставляет мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 423 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью погасить кредит под первую закладную примерно за 13 лет)

    Чистый месячный доход: $436,50

    Прибыль на вложенный капитал

    Годовой доход ($436,50 ? 12): $5238

    ?

    Капитал, вложенный в собственность $2500

    Прибыль на вложенный капитал: 209 %


    Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов.

    Четвёртый объект я купил по той же схеме, что и третий. Я занял деньги у родителей и заплатил за собственность наличными. Без ремонта и реконструкции собственность была оценена в 75 тысяч долларов (на 15 тысяч больше, чем я за нее заплатил). Я снова отправился в банк и на основании того, что мои права на эту недвижимость не ограничены никакими обязательствами, попросил выдать мне ссуду под обеспечение этой собственности. Банк выдал мне кредит, которого хватило, чтобы отдать долг родителям, а также оплатить расходы на оформление и комиссию за оформление кредита. И хотя эта сделка не принесла мне наличных денег, я считаю ее удачной. Вот раскладка на дом из двух квартир по три спальни в каждой:

    Покупная цена: 60 тысяч долларов

    Капитал, вложенный в собственность

    Первый взнос: $500

    Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

    Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2500

    Итого: $3000

    Анализ ежемесячного денежного потока

    Рентный доход: $1300

    — Потери от простоя (5 %) $65

    Общий доход: $1235


    Ежемесячные расходы:

    (Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

    — Налоги (на имущество) и страховка: $80

    — Ремонт и эксплуатация: $0

    — Резерв: $35

    — Комиссия за управление (5 % от ренты) $0

    — Погашение кредита (на 15 лет под 6,5 %) $622,66

    Итого: $737,66

    Чистый месячный доход $497,34


    Прибыль на вложенный капитал

    Годовой доход ($497,34 ? 12): $5968,08

    ?

    Капитал, вложенный в собственность $3000

    Прибыль на вложенный капитал: 198 %


    Сегодня этот дом оценивается в 75 тысяч долларов.

    Вот раскладка на дом из двух квартир по две спальни в каждой. Продавец предоставил мне под вторую закладную ссуду в размере 4550 долларов сроком на 36 месяцев

    Покупная цена: 43 тысяч долларов

    Капитал, вложенный в собственность

    Первый взнос: $500

    Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

    Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $600

    Итого: $1100

    Анализ ежемесячного денежного потока

    Рентный доход: $1000

    — Потери от простоя (5 %) $50

    Общий доход: $950


    Ежемесячные расходы:

    (Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

    — Налоги (на имущество) и страховка: $75

    — Ремонт и эксплуатация: $0

    — Комиссия за управление (5 % от ренты) $0

    — Резерв: $25

    — Погашение кредита (на 15 лет под 7,4 %) $405,28

    (Примечание банк предоставил мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 405,28 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью закрыть выплаты по первой закладной примерно за 13 лет.)

    — Выплаты продавцу по второй закладной (на 36 месяцев под 8 %) $148,50

    Итого: $653,78

    Чистый месячный доход $296,22


    Прибыль на вложенный капитал

    Годовой доход ($497,34 ? 12): $3554,64

    ?

    Капитал, вложенный в собственность $1100

    Прибыль на вложенный капитал: 323 %


    Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов. Пока еще я делаю инвестиции в мелкие сделки. Каждый из купленных мной объектов оценивался между 35 и 60 тысячами долларов. Но я должен быть честным до конца. Так же как в любом другом бизнесе, в сфере недвижимости возникает масса проблем. Иногда прорывает трубы. Иногда жилье остается незаселенным дольше, чем вы рассчитывали. Но все это временные трудности. Как только ваша решимость добиться успеха возьмет верх, выгоды инвестирования сразу перевесят периодическую потребность в приеме аспирина. Мне до сих пор не верится, что я сумел получить такой высокий процент доходности инвестиций при таких малых вложениях денег. Упорство окупается.

    С августа 2001 года до декабря 2002 года я работал на себя. Для работы с недвижимостью я специально основал инвестиционную компанию. Однако в настоящее время, помимо приобретения объектов недвижимости я поставил перед собой задачу закрыть некоторые статьи пассивов, такие как кредит за машину и долги по кредитным карточкам. Кроме того, недавние потрясения в экономике привели к резкому падению доходов моей жены Лии. Она занимается оптовой продажей товаров широкого потребления и получает только комиссионные.

    Через год или два я планирую полностью рассчитаться по основным статьям наших пассивов (не считая кредита за дом). Одновременно с этим мы будем работать над увеличением нашего пассивного дохода.

    Что я буду делать дальше

    Моя первоочередная цель состоит в том, чтобы поручить кредит под мои доходы и использовать эти деньги для покупки новой жилой недвижимости. К 2006 году Я планирую стать владельцем 16 доходных домов и квартир. К 2010 году у меня будет не менее 40 объектов доходной недвижимости, генерирующих ежемесячный денежный поток в размере 10 Тысяч долларов, а то и больше.

    К тому времени, когда мне исполнится сорок, я полностью погашу как минимум 10 ипотечных кредитов. Затем я намерен продать выкупленное жилье, а также другую приобретенную недвижимость, и произнести обмен на «похожее» инвестиционное имущество[3] согласно разделу 1031 Кодекса налоговых правил США. Вырученные средства я использую в качестве первого взноса для покупки крупной недвижимости. Скажем, я продам 10 домов по 60 тысяч долларов. Шестисот тысяч долларов хватит, чтобы заплатить первый взнос за многоэтажный жилой комплекс. В таких случаях Налоговое управление США предоставляет владельцам недвижимости отсрочку и снижает налог на прирост капитала при продаже собственности.

    К тому времени мой денежный поток должен будет составлять от 18 до 20 тысяч долларов в месяц.

    Будущее будет светлым

    Деньги — вещь важная, с этим никто не спорит. Но в жизни есть и другие вещи, которые гораздо важнее денег. Мой отец, фармацевт, работает на себя и всю жизнь трудится с утра до поздней ночи. Люди нуждаются в его советах и услугах, и он никогда им не отказывает. Однако он не может одновременно находиться в двух местах; и если он на работе, то его нет дома. Я не хочу, чтобы меня ожидала такая же участь. (Кстати, рад вам сообщить, что мои родители — отец скоро выходит на пенсию, — а также мои тетя и дядя уже два с половиной года занимаются приобретением инвестиционной собственности.)

    Мне 27 лет. У меня нет слов, чтобы описать, как приятно чувствовать себя хозяином своей финансовой судьбы. Меня радует уже одна мысль о том, что мои доходы не будут зависеть ни от кого, кроме меня самого. Даже представить себе не могу, что на свете существует средство, способное еще больше повысить уважение человека к самому себе.

    Глава 5

    Совсем другое образование

    Валерии Л. Коллимор, доктор медицины

    Белвью, штат Вашингтон

    Примерно три года назад я оказалась на финансовом распутье. Передо мной лежали две дороги. Я могла ползти дальше в объезд экономического шоссе, как делала это всю жизнь. Я держалась этого проселка, потому что страх показаться тупицей в финансовых вопросах перевешивал желание набраться финансового ума. Второй вариант заключался в том, чтобы нажать на газ и вырулить на финансовую автостраду, по которой мчатся скоростные машины, управляемые богатыми и сведущими в финансах людьми, хорошо знающими, куда они хотят попасть.

    Финансовая автомагистраль манила, но я застряла на въезде. Мне нужно было больше, чем просто тронуться с места. Мне требовалось совершенно новое топливо и другая карта, на которой обозначены дороги в тот мир, где я страстно желала поселиться.

    К этой развилке меня привело интересное стечение обстоятельств. Мы с семьей жили в Денвере, где у меня обнаружилась тяга к благотворительности. Работая волонтером, я познакомилась с супругами, которые не скрывали своего более чем скромного образования. Они не считали себя особо одаренными в интеллектуальном отношении. Тем не менее они были очень богаты.

    Наблюдая за этой парой и прислушиваясь к их разговорам, я поняла, что существует совсем другая разновидность «ума», которая не зависит от наличия ученой степени. Признаюсь, что это открытие меня потрясло. Я осознала, что жизнь предлагает для изучения совсем другие предметы, никак не связанные с тем, чему меня учили всю жизнь, и что дипломы, ученые степени и звания не способны обеспечить финансовую независимость. Мной овладело страстное желание узнать совершенно другую жизнь, которая не зависит от размера зарплаты. Мне стало понятно, как можно достичь заветной цели и получить достаточно времени для наслаждения семейными радостями, служения обществу и удовлетворения личных потребностей, одновременно занимаясь обеспечением финансового будущего.

    Я поверила в то, что тоже могу обрести душевный покой, который приходит с ощущением уверенности в своих финансовых возможностях, и решила заняться самообразованием. Помнится, как раз тогда я подумала о том, что учитель приходит к человеку, когда тот готов учиться.

    Вскоре после этого, в один из моих частых набегов на местный книжный магазин, я наткнулась на книгу «Богатый папа, бедный папа». В процессе ее чтения мной овладевали противоречивые эмоции. Сначала, когда пришлось признать, что все мое прошлое поведение было образцом глупости, мне стало очень больно. Затем я почувствовала облегчение, которое быстро сменилось воодушевлением. Эта книга не только показала мне, как выбраться из финансовой трясины, но и как, радикально изменив свой образ мышления и стиль поведения, осуществить мои финансовые мечты. Я поняла, что предлагаемые советы рассчитаны на то, что каждый человек воспользуется ими по-своему, применительно к собственной уникальной ситуации. Для меня это означало, что на первом этапе я должна использовать полученную информацию во благо моего мужа, моих дочерей, моей матери и моих будущих внуков. А когда я поверила, что в будущем смогу использовать полученные знания для обучения других, меня переполнило ощущение невыразимой радости.

    Эта книга помогла мне найти в себе силы для решительного шага в направлении лучшей жизни как в финансовом, так и в эмоциональном отношении.

    Хорошее образование — это далеко на всё

    Мои слова о трудном материальном положении могут вызвать у вас недоверие, когда я скажу, что я довольно неплохой врач-педиатр. К тому же мой муж тоже врач, специалист по внутренним болезням. Мы познакомились в первые дни учебы в медицинской школе, хирургическо-терапевтическом колледже Колумбийского университета в Нью-Йорке. В моей семье образованию всегда придавалось первостепенное значение. Родители моего отца окончили аспирантуру, что в то время считалось для афро-американцев выдающимся достижением. Нам с мужем уже за сорок, и мы постоянно внушаем своим дочерям-подросткам мысль о необходимости хорошего образования.

    Но несмотря на наши академические успехи, на то, что Бог наградил нас здоровыми и умными детьми, на высокие заработки (по сравнению с тем, сколько получали наши родители), на уважение, которым мы пользуемся у окружающих, и на блестящие профессиональные перспективы, я чувствовала, что нам не хватает чего-то очень важного. Нам не хватало уверенности в своем финансовом будущем.

    Наша семья была достаточно обеспеченной. Часть заработанных денег мы тратили на красивые дома, путешествия и дорогие машины. Каждый год мы вносили максимальные вклады в наши пенсионные планы 401 (к). Часто я покупала гораздо больше безделушек, чем нужно было мне и детям. И как ни стыдно в этом признаться, мы слишком часто тратили безумно большие суммы только на то, чтобы вести себя так, как пристало высокооплачиваемым медикам.

    Модель, по которой мы строили свою жизнь, привела еще к одной проблеме. Поскольку мы остро ощущали характерную для врачей проблему истощения сил и резкое ухудшение корпоративного климата в последние несколько лет, меня стал тревожить вопрос: что будет, если мой муж захочет или будет вынужден оставить работу? Ведь мы полностью зависели от его заработка.

    Девять лет назад я ушла с хорошо оплачиваемой, но очень тяжелой и нервной работы палатного врача в отделении экстренной травматологии детской больницы Лос-Анджелеса. Поставив интересы семьи на первое место, я полностью переключилась на воспитание дочерей и уход за неизлечимо больной свекровью.

    Несмотря на наличие ученой степени, я оставалась поразительно неграмотной в финансовом отношении. Меня беспокоило то, что мы постоянно оказывались по уши в долгах, но я не пыталась применять в решении финансовых вопросов ту строгую дисциплину и логику, которые привели меня к успеху на медицинском поприще.

    В дополнение к прочим неприятностям я осознавала, что не смогу уже вернуться к работе в области экстренной травматологии. Тревога продолжала нарастать до тех пор, пока я не прочитала книгу «Богатый папа, бедный папа». Помнится, тогда я испытала огромное облегчение и с чувством глубокой признательности автору принялась использовать предложенные в этой книге идеи для построения плана действий. Чем дальше я читала и чем больше узнавала, тем сильнее становилось мое желание получить финансовое образование. Книга разожгла во мне энтузиазм, с каким я в свое время пришла в медицину. Кроме того, она указала мне путь изменения нашей жизни.

    К изменениям образа жизни мне не привыкать, но в прошлом все такие изменения были вынужденными. Я пока не стала человеком, который берет контроль над своей финансовой жизнью в собственные руки и сам заставляет свою жизнь измениться.

    Как мама заставила меня быт изобретательной

    Мой отец был врачом. Он умер, когда мне исполнилось два года, а моему брату Дэвиду — четыре. Наша мама работала медсестрой, и в — течение семи лет мы были вынуждены жить в Кэмдене, штат Нью-Джерси.

    К тому времени как мне исполнилось девять, мама решила, что хватит с нее холодных зим и еще более холодного отношения ее коллег, которым, похоже, доставляло радость видеть, как резко упал наш жизненный уровень. Она решила, что мы должны съездить на Французскую Ривьеру. Мне очень понравилось это название, и я думала, что мы проведем там лето, а потом я вернусь в четвертый класс и в свой скаутский отряд. Но получилось так, что я прожила во Франции до 18 лет, пока не пришло время поступать в колледж.

    Жизнь в Ницце имела много положительных сторон. Я получила прекрасное бесплатное академическое и музыкальное образование, с удовольствием занималась спортом (моим любимым видом был бег). Я научилась свободно разговаривать по-французски, изучала русский, немецкий и немного арабский. Природа была впечатляющей, культура — богатой, а пляжи незабываемыми.

    Пока мы жили на социальное пособие и пенсию от Управления по делам ветеранов (мой отец был ветераном войны), нам удавалось так распределить свои скудные материальные ресурсы, чтобы жить не хуже большинства обитателей Французской Ривьеры. Летом мы путешествовали по Европе, разбивая палатку на территории кемпингов. Такие странствия позволяли нам увидеть гораздо больше, чем тщательно спланированные маршруты для туристов. Несколько раз нам удалось побывать на блестящих представлениях всемирно известных звезд балета, таких как Рудольф Нуриев и Марго Фонтейн.

    Несмотря на то, что такой довольно необычный образ жизни с путешествиями, возможностью посмотреть на знаменитых артистов и принять участие в знаменательных событиях очень нравился маме, которая любила риск и приключения, наше финансовое положение, вынуждавшее жить от пенсии до пособия, вызывало серьезные опасения. Очень часто нам оставалось полагаться лишь на провидение и удачу. Скучное и серьезное перспективное планирование никак не вязалось с нашим веселым, импульсивным и беззаботным образом жизни.

    В начале лета, когда мне исполнилось двенадцать, мама решила провести сезон в Греции и договорилась в американском консульстве, чтобы они переслали наш следующий чек в маленькую деревушку на побережье Италии, где мы собирались сделать остановку. Но в день нашего прибытия туда чек еще не пришел. Не получили мы его ни на второй день, ни на третий. Вечером второго дня мы истратили последние деньги на ужин, а к концу третьего, оставшись без завтрака и обеда, мы с братом сильно проголодались. Кроме того, нам было скучно, и из этой скуки и ощущения голода родился бизнес.

    Мой брат, которому тогда было четырнадцать, приготовил из растертых водорослей и каменной пыли вязкую массу, а я занялась сбором и дроблением цветных камешков. Совместными усилиями мы соорудили на больших плоских камнях картины синего моря, каменистых пляжей и зеленых прибрежных островков. Воодушевленные результатом, мы перешли к созданию картин из жизни сухопутных и морских животных. Правда, должна признаться, что при этом брат проявил гораздо больше художественных способностей, чем я (впоследствии он окончил Гарвардскую школу дизайна).

    К тому времени как мимо нас прошествовала толпа отужинавших туристов, мы успели соорудить целую коллекцию картинок на камнях. Затем один из туристов спросил, сколько стоит один такой камень. Так родился мелкий бизнес, достаточно успешный, чтобы прокормить нас троих в местном ресторане в течение следующих двух дней, пока не пришел наш Чек.

    Семя дало росток: если вам нужен доход, оставайтесь самими собой и следуйте своим порывам.

    Вскоре после возвращения на Ривьеру за этим ростком пробился еще один. Вся округа была сплошь заселена отставными директорами и президентами компаний. С некоторыми из них мы заводили знакомство, и я видела, что все они живут на широкую ногу и ни в чем себе не отказывают. Я никогда не слышала, чтобы эти люди говорили о деньгах, и никогда не пыталась вести с ними беседы о разделяющей нас бездонной экономической пропасти. Я очень гордилась тем, что, хотя у меня нет денег, я могу предложить другие качества, включая способность и желание работать, не жалея сил, и всемерно старалась развивать в себе эти и прочие полезные качества.

    Мне казалось, что вести разговоры о деньгах неприлично, поэтому никогда не затрагивала эту тему. И все же меня не покидала мечта встретить знающего финансового наставника, способного каким-то непостижимым образом разглядеть кое тайное стремление к финансовой независимости и признать меня достойной того, чтобы стать его ученицей. На протяжении многих лет я надеялась найти себе наставника, который раскроет мне финансовые секреты и опровергнет негативное отношение к деньгам, которое мне внушали с детства:

    — Чтобы делать деньги, нужны деньги.

    — Как бы ты ни старалась, у тебя ничего не получится.

    — Мы вполне можем наслаждаться жизнью, имея столько денег, сколько у нас есть.

    — Если ты хороший человек, о тебе позаботятся.

    — Только богатые становятся еще богаче.

    Я помню, как ломала голову над вопросом: «Как бы мне попасть туда, где богатые становятся еще богаче?»

    Понадобилось в буквальном смысле землетрясение, чтобы я смогла очнуться от этих мечтаний и взять в собственные руки управление своей финансовой жизнью.

    Невежество никогда не принесёт счастья

    К 1994 году мы с мужем и дочерьми переехали в Калифорнию. За две недели до землетрясения в Нортридже нас посетила страховой агент, чтобы получить подпись на продление страхового полиса домовладельцев и уговорить моего мужа изменить его решение отказаться от возобновления страховки на случай землетрясения, которая стоила нам 400 долларов в год. Муж задерживался на работе и поэтому позвонил мне и попросил, чтобы я сама подписала бумаги.

    Когда приехала агент, я пыталась слушать, что она говорила, но так боялась показаться тупицей, что только кивала, улыбалась и поддакивала. Я не задала ей ни одного вопроса и молча подписала документ.

    После этого ужасного и разрушительного землетрясения мы первым делом убедились, что все члены пашей семьи и соседи остались живы, а затем принялись помогать одной супружеской паре, проживавшей недалеко от нас и получившей незначительные ранения. Помню, меня сильно обеспокоило то, что муж побледнел, когда услышал, как многие из наших соседей, собравшихся той памятной ночью в темном переулке, стали благодарить Бога за то, что у них есть солидная страховка на случай землетрясения.

    На следующее утро Мне удалось связаться с нашим страховым агентом и попросить ее прислать нам копию страхового полиса по факсу. И что же? Я с ужасом увидела свою подпись под пунктом, который подтверждал наш отказ от страховки на случай землетрясения.

    Ущерб от землетрясения был оценен в 47 тысяч долларов* На тот момент все наши сбережения составляли около 45 тысяч долларов. Это был последний документ, который я подписала, не удосужившись прочитать, что в нем написано.

    Потребовалось землетрясение и почти 50 тысяч потраченных на ремонт долларов, чтобы до меня дошло, что мое невежество в денежных вопросах может привести нашу семью к финансовому краху. Кроме того, я поняла, что в поговорке «Одна голова хорошо, а две лучше» заключена глубокая финансовая мудрость. Целый год я упрекала себя за идиотский поступок, пока не решила перестать плакаться и жить дальше. Желая загладить свою вину, я вызвалась наблюдать за восстановлением нашего дома. Этот период ознаменовал крутой поворот в моей жизни. Я начала разговаривать с подрядчиками. Я слушала и задавала вопросы. Я высказывала свое мнение и, когда надо, говорила «нет». Я заставляла себя читать контракты до тех пор, пока мне не становилось совершенно ясно, что в них написано.

    Я обнаружила, что мне легче было справляться с состоянием заторможенности, которое часто овладевало мной в деловых ситуациях, когда я «притворялась тупой» и принималась по нескольку раз уточнять даже самые мелкие вопросы до тех пор, пока мне не становилась понятной вся картина сделки. Я начала относиться к агентам и подрядчикам как к своим «работникам», которые получают от меня деньги за то, что они в удобное для меня время обучают меня всему, что мне необходимо. Это помогло мне избавиться от страха перед неудачей или неправильным решением и заняться детальным изучением поставленной задачи.

    Этот период подготовил меня к знакомству с «Богатым папой, бедным папой».

    Финансовая независимость 101

    К тому времени как мне в руки попала книга «Богатый папа, бедный папа», я была готова взять на себя ответственность за переустройство нашего финансового будущего. В первые годы замужества я с радостью передала мужу все свои финансовые обязательства, потому что мне очень хотелось поверить в его способность вынести этот груз на своих плечах. Я думала, что он займется покупкой ценных бумаг и инвестициями в свой пенсионный план 401 (к), а я пуду сиять от счастья, чувствуя себя в полной безопасности, и гордиться своим мужем, не забивая себе голову финансовыми вопросами. Я предпочитала ничего не знать. Мне нравилось, что обо мне заботится, и меня вполне устраивала работа по увеличению расходной части его бюджета. От природы я человек не ленивый. Многие из моих коллег даже считают меня трудоголиком. Но, оглядываясь назад, должна признать, что я страдала умственной ленью по части финансов. К тому же я очень боялась «раскачивать лодку».

    По мере того как карьера стала требовать от моего мужа все больше сил и отнимать больше времени на разъезды, нам стало трудно выделять время, необходимое для решения вопросов, связанных с ростом наших финансовых потребностей. Стресс обладает загадочной способностью провоцировать совершение неадекватных поступков и возникновение нелогичных мыслей. Пока денег хватает, сорить ими легче, чем приобретать знания и ограничивать себя во всем ради того, чтобы ваш баланс показывал стабильный ежемесячный доход.

    Не имея каких бы то ни было финансовых навыков, но все же понимая, что нужно что-то делать, я навьючила на своего и так уже перегруженного мужа дополнительную ответственность. Разве финансы — это не его забота? Если что-то сделано неправильно, разве это не его вина? Если я потратила слишком много, разве не он должен научить меня, как укладываться в бюджет? После впечатляющего провала такой логики до меня дошло, что я слишком близко подошла к тому, чтобы превратиться круглую дуру во всем, что касается денег. Кому-то, у кого есть время и желание — то есть мне, придется взять управление финансами в свои руки.

    Однажды мы передали ответственность за принятие решений по операциям с акциями в руки финансового планировщика. Оказалось, что этот брокер получал комиссионные от высокотехнологичных компаний, акции которых он «толкал» всем своим клиентам. Несмотря на то что в ходе первого собеседования я задала ему много вопросов, я не совсем поняла или поленилась проверить его ответы. В который раз я не захотела показывать свою ограниченность или неуверенность в себе, особенно в присутствии мужа, который с большой неохотой уступил моему желанию нанять именно этого планировщика. Но все же я предупредила планировщика, что буду следить за его операциями и по мере роста своего финансового образования постепенно стану принимать более активное участие в процессе принятия решений.

    Когда я попробовала ежедневно отслеживать ситуацию с акциями нескольких выбранных мной компаний, знакомясь с проспектами и читая отчеты в экономических газетах и журналах, мне стало не по себе. Одной из компаний оказалась «Lucent». Другой — «Nortel». Третьей — «JDS Uniphase». Четвертой — «Corning». Даже моему неопытному глазу предложение брокера держаться за быстро падающие акции компаний, входивших в экономический штопор, показалось явно безрассудным. Тогда я начала приставать к нему и его коллегам с многочисленными вопросами.

    Кроме того, я начала нарушать табу «не говорить о деньгах» и делиться своими сомнениями и идеями с четой преуспевающих бизнесменов. Теперь я занимаюсь этим регулярно. Я говорю им: «Вот мои мысли и мой анализ. Что вы думаете по этому поводу?»

    Когда брокер стал все реже отвечать на мои звонки, я перешла к действиям. Благодаря образованию, которое я получала от Богатого Папы, мне стало ясно, что независимое мышление — это не просто полезная штука. Это жизненная необходимость. Я начала требовать у финансовых планировщиков солидные рекомендации, стала проводить с ними собеседования и проверять свой выбор через правительственные сайты в интернете. Я решила, куда мы вложим деньги, еще до первой встречи с новым финансовым планировщиком. Я сделала это по двум причинам. Во-первых, я хотела показать, что способна мыслить самостоятельно и принимать рациональные решения. Во-вторых, я боялась, что он попытается отговорить нас от этих решений!

    Мы передали весь свой портфель известному всей стране планировщику, который заслужил всеобщее признание в финансовом мире. И хотя сначала мы, как и многие другие, понесли потери (примерно 25 процентов своего портфеля), нам удалось избежать крупной катастрофы, потому что мы успели продать практически все акции, купленные предыдущим брокером. Но помимо этого произошло событие, которое повлекло за собой далеко идущие последствия.

    Пытаясь перебороть страх совершить ошибку и сознавая почти полное отсутствие знаний, необходимых для работы на фондовом рынке, я решила провести собственные исследования, выбрав для начала акции двух перспективных, на мой взгляд, компаний, и отследив их курсы. Затем, чтобы повысить уровень ответственности за принимаемые решения, я купила небольшие пакеты. Одна из компаний стабильно идет в гору, а другая выказывает все признаки финансовой стабильности и хорошего управления даже несмотря на то, что ее акции несколько упали в цене. Этот потрясающий опыт наглядно доказал мне ценность хорошей информации. Я поняла, что в моем случае контролировать — значит решать, чем будет заниматься финансовый планировщик и чем буду заниматься я сама.

    В это же время у меня дома происходила еще одна серьезная перемена. Мне не единожды приходилось залезать в безнадежные долги по кредитным карточкам и результате бесконтрольных трат, которые я оправдывала довольно глупым лепетом и отговорками типа «Так мне и надо», «Я бросила медицинскую карьеру ради семьи», «Ведь я замужем за врачом». Теперь я с гордостью могу сообщить, что все эти и подобные причины» отправлены на свалку истории.

    Нам повезло, что наши заработки позволяли погашать такие долги. Однако теперь я понимаю, что каждый доллар, потраченный на погашение безнадежных долгов, означал для нас потерянную возможность роста этих денег. В конце концов я сумела посмотреть правде в лицо, поставить перед собой реальные финансовые цели, смириться с многочисленными изменениями в стиле ведения нашего домашнего хозяйства, которые должны будут произойти, если мы серьезно намерены добиться своего, и решительно взяться за изучение финансовых и бухгалтерских дисциплин. Я планирую больше никогда не становиться жертвой синдрома расточительности.

    Вдохновленная Богатым Папой, я начала составлять собственные маленькие балансы, включая в них в них наши доходы и расходы. Эти ежемесячные отчеты не только показали мне, в какой беспорядок я привела наши дела; они помогли мне сконцентрировать усилия на оптимизации балансовых показателей. Это было очень похоже на игру; сможем ли мы выкрутиться в этом месяце? Я долго буду помнить тот день, когда подсчет по системе Богатого Папы показал, что, благодаря маленькому неожиданному доходу, которым мы сумели распорядиться с умом, наши активы намного превысили пассивы. Мы увидели, как сильно выросла колонка активов и также сильно сократилась колонка пассивов. Наконец я обрела способность отслеживать движение наших денег. Теперь я была готова заняться инвестициями в недвижимость.

    Вот как я это сделала

    Прежде всего, я подсчитала, какую сумму мы можем заплатить в качестве первого взноса; на первый раз 20 тысяч долларов были для нас вполне приемлемой цифрой. Если считать, что эта сумма составит 20 процентов от стоимости дома, тогда мы могли позволить себе дом стоимостью около 100 тысяч долларов. Нам повезло найти район, где по такой цене продавалось сразу несколько одноквартирных домов, и еще больше повезло в том, что они располагались рядом с хорошими школами и недалеко от военной базы, то есть наличие состоятельных и надежных жильцов было гарантировано. Должна сказать, что мне не нравятся квартиры-студии, которые ассоциируются с быстро меняющимися жильцами. Я хотела найти обоюдовыгодный вариант, при котором жилец получит хороший дом в приличном районе рядом с хорошей школой за разумную цену. При таких условиях есть все шансы, что он с удовольствием снимет жилье на длительный срок. Нам это тоже выгодно, потому что аренда будет выплачиваться вовремя, денежный поток будет постоянным, а через 15 лет мы полностью рассчитаемся по закладной и тем самым увеличим размеры денежного потока. Мы нашли дом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, который полностью соответствовал нашим критериям.

    Я уладила все вопросы с финансированием еще до того, как мы провели тщательный осмотр собственности. Я попросила кредитора дать нам письмо с подтверждением суммы, которую мы сможем заплатить, и суммы, которую нам согласен предоставить банк. К тому же, полагаясь на отличную оценку нашей кредитоспособности, агент по недвижимости мог честно сказать продавцу, что у того не будет никаких проблем с нами как покупателями. Мы заранее обсудили с агентом конкретные покупные цены, их верхние и нижние пределы, а затем предоставили ему полную свободу действий. Все было решено до начала переговоров. Кроме того, я позаботилась о том, чтобы мой супруг тоже присутствовал при заключении сделки; так как источником нашего дохода была его зарплата, то кредиторы пожелали встретиться с ним лично.

    Желая получить закладную на 82 тысячи долларов, я попросила кредитора определить размер ежемесячных выплат из расчета на 15 лет под 7,25 процента (дело было в начале весны 2002 года). Сумма составила 755,85 доллара. Затем мы справились у агента и по совместительству управляющего, какую арендную плату он может гарантировать. Он сказал, что на данный момент может обещать 800 долларов, а через год — на 30–35 долларов больше. Однако при проведении расчетов я забыла о его 7 процентах комиссии. К тому же, кроме комиссионных, я забыла о налогах и страховке. Вот как выглядели мои подсчеты по дому, купленному нами за 103 500 долларов, до того как я исправила свою ошибку:

    Капитал, вложенный в собственность:

    Первый взнос: $22930

    Расходы на оформление, оплаченные мной $2676

    Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченный нами $0

    Итого: $25606


    Анализ ежемесячного денежного потока

    Рентный доход: $800

    Ежемесячные расходы:

    — Комиссия за управление $56

    — Погашение кредита (на 15 лет под 7,4 %) $755,85

    Итого $811,85

    Чистый месячных доход: — $11,25


    Хотя нам нравился купленный дом, не все у нас получилось так, как хотелось. Помимо того что денежный поток оказался отрицательным, обнаружились другие расходы, такие как налоги и страховка, которые не покрывались арендной платой. Эта собственность не отвечала условиям Самофинансирования.

    Теперь я увидела реальную картину. Это был поистине расчет с потолка! Дело в том, что я планировала использовать доходы от собственности, которой мы владели без ограничений, для уплаты налога на недвижимость и страховки, а также для оплаты будущих ремонтных работ в новом доме. Двенадцать лет назад мы купили в инвестиционных целях дом на одну семью в Южной Калифорнии за 101 тысячу долларов. Несколько недель назад его оценили в 156 тысяч долларов. Годовые расходы по нему составили 2100 долларов, а чистый рентный доход — 963 доллара. Я подумала, что доход с этого дома покроет расходы по новому дому. Это было ошибкой.

    Поработав еще немного над цифрами, я обнаружила, что если рефинансирую собственность с помощью ипотечного кредита на 30 лет (я поторопилась и захотела стать полноправной владелицей дома через 15 лет), то смогу выйти на положительную цифру месячного дохода. Выплаты по закладной снизятся с теперешних 755 долларов до 500 долларов. У нас останется достаточно средств на оплату налогов и страховки (налоги на недвижимость составляли примерно 1298 долларов в год, страховка домовладельца -309 долларов, а страховка от землетрясения — 252 доллара). Все остатки положительного дохода будут накапливаться для оплаты ремонтных работ и сыграют роль резервного фонда. Предлагаю вашему вниманию уточненные расчеты, а в крайней правой колонке — расчет для новой арендной платы, которая с мая 2003 года повысилась до 850 долларов:


    Анализ ежемесячного денежного потока

    Рентный доход $800 $850

    Ежемесячные расходы:

    — Налоги (на имущество) $108,17

    — Страхование имущества $25,75

    — Страхование от землетрясения $21

    — Эксплуатация $0

    — Резерв на ремонт $45

    — Комиссия за управление (7 % от аренды) $56 $59,50

    — Погашение кредита (на 30 лет под 6,5 %) $520

    Итого $775,92 $779,42

    Чистый месячный доход $24,08 $70,58


    Прибыль на вложенный капитал (в настоящее время)

    Годовой доход ($70,58 ? 12): $288

    ?

    Капитал, вложенный в собственность $25606

    Прибыль на вложенный капитал: 1,1 %


    Прибыль на вложенный капитал (в будущем)

    Годовой доход ($70,58 ? 12): $846,96

    ?

    Капитал, вложенный в собственность $25606

    Прибыль на вложенный капитал: 3,3 %


    Несмотря на ошибку, я испытала радостное удовлетворение, когда эта «электрическая лампочка» наконец загорелась. Нет ничего ценнее практического опыта заключения сделки, в ходе которого вы допустили несколько ошибок. Еще ценнее для меня то, что я сама нашла их и сумела исправить. Поначалу я просто хотела купить недвижимость неподалеку от той недвижимости, которой мы владели, не оказаться «в пролете» и погасить кредит за 15 лет. После того как я прочитала еще несколько книг из серии «Богатый Папа», моя цель изменилась и теперь я стараюсь, чтобы показатели каждой покупки выглядели лучше, то есть чтобы денежный поток был положительным, а прибыль на вложенный капитал — более высокой. Со временем я смогу использовать прирост годового дохода для уплаты первого взноса за другую недвижимость.

    Я планирую продолжать такие покупки. Моя цель на первом этапе — владеть 10 объектами инвестиционной недвижимости. Через 15–18 лет положительный денежный поток, генерируемый этими объектами, станет весомой добавкой к нашему пенсионному доходу.

    Работа в команде

    Делать что-то в первый раз всегда трудно, а порой просто страшно. Наличие наставников, советников или просто единомышленников, с которыми можно посоветоваться по ходу действия, — это ключевой фактор успеха. Мне повезло в том, что я вовремя почувствовала потребность в такого рода поддержке, и еще больше повезло, когда меня выбрали для участия в учебной программе организации «Rich Dad».

    Когда вы сталкиваетесь с реальными препятствиями и проблемами инвестирования в недвижимость, никто не поможет вам так, как это могут сделать знающие люди. В число задаваемых мной вопросов входят: «Что бы вы сделали на моем месте?», «Как бы вы поступили, оказавшись в аналогичной ситуации?», «Что мне нужно узнать?», «Какие ошибки совершали вы?» и «Как мне обойти это препятствие?»

    В мою команду входят:

    — отличный и часто выступающий в печати юрист, который ведает новым планом земельной собственности, потому что теперь мы живем в штате, где земля является общинной собственностью; он также занимается размещением собственности в компаниях с ограниченной ответственностью;

    — частная банковская группа, которая предложила нам солидную кредитную линию и частные банковские услуги;

    — растущий список знакомых специалистов по недвижимости в нескольких штатах (агентов и брокеров);

    — бухгалтер и несколько хорошо осведомленных знакомых в совете по франшизным налогам ив совете по уравнительному налогу того штата, в котором мы владеем недвижимостью;

    — небольшой список наставников. (В последнее время я нервничаю намного меньше, когда наставник говорит мне: «Вообще-то мое мнение прямо противоположно тому, что вы предлагаете». Такой обмен мнениями повышает уровень моего образования. А наставникам нравится, что я старательно выполнила «домашнее задание», прежде чем отнимать у них драгоценное время.)

    Вскоре у нас с мужем появится возможность принимать решения по поводу того, как лучше всего сохранить и увеличить суммы его переводного пенсионного плана и единовременного пособия, полученные при уходе с предыдущей работы. Мы планируем превратить наш презренный страх перед этой проблемой в эффективный план действий после того, как изучим эту тему по книгам и кассетам. Мы собираемся найти хорошо осведомленных людей и задать им множество вопросов. До окончания этого этапа образования мы будем больше заботиться о сохранении средств, чем об их приросте.

    Я убедилась в том, что самым трудным этапом инвестиционного процесса является переход от обдумывания действий к их фактическому совершению. Кроме того, я многое узнала о банковских и кредитных операциях, а также о том, как открывать двери в эти учреждения. Для того, кто стремится найти благоприятные возможности и использовать их, таких возможностей всегда будет много.

    Богатый папа Роберта был прав. Он преподал мне исключительно ценный урок, которому не учат в школе: когда дело доходит до колонки активов, никому нет дела до ваших ученых степеней. Поворотным пунктом в моей жизни стал переход от традиционного «вот мое академическое резюме» к реальному «вот мой финансовый отчет». Теперь я использую полученные в медицинской школе навыки обучения для обработки и усвоения большого количества финансовых знаний.

    Такой же решительный поворот я совершила в отношениях со своими дочерьми. После долгих лет нацеливания их на академические успехи и карьерную лестницу выпускников престижных университетов, по которой так старательно карабкались их мать с отцом, я рассказала им о том, что перед ними открыто несколько путей к финансовой свободе, Мы беседуем с ними об альтернативных способах получения доходов и хотим, чтобы они знали, какие варианты выбора у них есть. Они могут выбрать менее утомительный путь, чем тот, по которому следовали мы, и научиться заставлять деньги работать на себя в самом начале жизни.

    У каждой из наших дочерей (старшая сейчас учится в колледже) есть инвестиционный счет, и они уже понимают, в чем суть концепции сложных процентов и роста доходности, потому что я организовала для них встречу с финансовым советником. Вместо того чтобы получать карманные деньги, нашей младшей дочери придется научиться использовать банковскую систему и вести наблюдение за позициями, которые она сохраняет — или не сохраняет — в своем финансовом отчете. Мы учимся вместе. Им тоже, конечно, предстоит пройти тот путь проб и ошибок, который прошли мы.

    Мы поощряем в обеих дочерях желание с юных лет заняться приобретением инвестиционной недвижимости для получения пассивного дохода. Их финансовое образование будет продолжаться и после того, как они станут взрослыми.

    Моя мать тоже стала частью нашего семейного уравнения. Если все получится, то у нее будет жилье, освобожденное от арендной платы. В настоящее время я ломаю голову над схемой, которая позволит этого добиться.

    Мое последнее испытание связано с коррективами, которые я должна внести в свое поведение, чтобы достичь успеха на избранном поприще. Это означает, что мне придется упорно штудировать финансовые дисциплины и забыть о расточительности и нежелании вникать в цифры. Я должна буду заниматься тщательным анализом почты И поступающих счетов и перестать сваливать нераспечатанные конверты в кучу на столе. Мне нужно будет выделять специальное время, в течение которого я буду сидеть дома за столом, отвечать на звонки и выполнять срочную работу. К тому же я должна перестать придумывать десятки оправданий своему отсутствию в назначенное время. Также, как и всему остальному, этому нужно учиться.

    Мы сами воздвигаем препятствия, нам их и преодолевать

    Роберт Кийосаки много пишет о препятствиях, которые тянут людей назад. Я думаю, теперь вы убедились, что для меня одним из самых трудных препятствий был страх. Формы и размеры страха неисчислимы. Я боялась, что в случае моего финансового успеха от меня отвернутся люди. Я боялась, что если возьму в свои руки управление семейным бюджетом, то нарушу равновесие сил в нашем браке. Кроме того, я постоянно боялась показаться некомпетентной. Учитывая мое образование, многие люди считали, что я знаю ответы на все финансовые вопросы. Они ошибались. Впервые в жизни я добилась положительного сальдо на своем счете, когда мне было 46 лет.

    Еще одним препятствием были дурные привычки. Одной из самых ужасных было неудержимое желание тратить деньги — с помощью расточительности я даже пыталась Доказать слишком заносчивым официантам или клеркам, что им не следует судить о финансовом благосостоянии человека только на основании цвета его кожи. Кроме того, у меня была привычка ставить чужие интересы выше личных, а в итоге мне не хватало времени на решение собственных финансовых проблем.

    Изменения продолжаются

    Сегодня, благодаря поддержке Богатого Папы, я держу в своих руках практически 100 процентов наших финансов. Разительным контрастом с предчувствием финансовой опасности и материальных потерь, которое преследовало меня всю жизнь, стало радостное предвкушение скорого успеха. Я совершаю поступки, которые сделают меня свободной в финансовом отношении. В то же время я испытываю чувство тесной связи с другими людьми, следующими по пути к финансовой свободе.

    Впервые за много лет я страстно увлеклась новой для меня темой финансовых и поведенческих перемен. И хотя впереди еще очень много работы по приобретению и приведению в порядок активов, которые гарантируют нам финансовую свободу, я смотрю в будущее с нетерпением. Но после того, как осуществится моя мечта о «владении 10 объектами доходкой недвижимости», вряд ли я сумею остановиться — это слишком увлекательное занятие!

    Сейчас я уверена в том, что каждый человек способен оправиться от ошибок и превратить их в бесценные уроки. Именно такой урок преподал мне Богатый Папа — и для этого мне даже не пришлось садиться за парту.

    Глава 6

    Не бойтесь выходить на площадку

    Рид Дж. Швейцер

    Ваната, Индиана

    Долгое время я ничего не понимал в деньгах. Несмотря на то что примерно с 20 лет я стал прилично зарабатывать — всю жизнь проработал торговым агентом за комиссионные, — отслеживание счетов и контроль над финансами не входили в число моих приоритетов. Неудивительно, что в большинстве случаев мои денежные проблемы становились результатом моих слабостей. Превышение кредита и просроченные счета служили вечным источником финансовых неприятностей.

    Не обладая навыками планирования бюджета, я никогда не думал о возможности избавиться от необходимости подстраиваться под размеры моих доходов. В конце концов начало сказываться эмоциональное напряжение, связанное с нестабильным заработком. Страх банкротства мешал мне при заключении сделок, что приводило к снижению объемов продаж.

    Только когда я решительно принялся за осуществление мечты — я хотел заняться строительным бизнесом и недвижимостью, — мои доходы стабилизировались, а ошибки в планировании бюджета стали исчезать как бы сами собой. Я сумел сделать все, что нужно для воплощения мечты в реальность и достижения финансовой свободы. Убежден, что, когда вы занимаетесь любимым делом, деньги не заставляют себя долго ждать. Поиск любимого дела я начал с ранних лет

    Профсоюзный идеал

    Первые 12 или 13 лет моей жизни наша семья жила бедно, что во многом объяснялось состоянием экономики в тот период. Рецессия конца 1970-х и начала 19.80-х годов привела к замораживанию многих строительных объектов, и мой работяга-отец — он был оператором башенного крана и активистом профсоюза — лишился постоянной работы. Он хватался за все, что только мог найти, но все равно для нас это были тяжелые времена. Правда, у нас — моей матери, двух сестер и меня — была крыша над головой и всегда хватало еды на столе. Но вместо того, чтобы покупать деликатесы в магазинах «JCPenney», мы «отоваривались» в Армии Спасения. Излишков у нас не водилось; мы еле-еле сводили концы с концами.

    Когда период спада наконец закончился и отец снова получил постоянную работу, уровень жизни нашего «синеворотничкового» семейства — жили мы в северо-восточной части штата Индиана рядом с озером Мичиган — заметно вырос.

    И все же я навсегда запомнил, каково жить в бедности. Благодаря этому я понял, что работа на хозяина или на крупную компанию никогда не станет радикальным решением денежных проблем. Даже после того, как отец вернулся на постоянную работу и начал получать приличную зарплату, мои родители, которые экономили и откладывали каждый цент, никуда не вкладывали деньги по одной простой причине: они не имели абсолютно никакого понятия, что с ними нужно делать, твердо веря в то, что профсоюз отца о них позаботится. Страховой полис, пенсионные фонды, сбережения — все было привязано к профсоюзу. Интересно отметить, что, несмотря на всю свою симпатию к профсоюзу, мой папа никогда не хотел, чтобы я пошел по его стопам. Он понимал, что попал в ловушку и что его благополучие и благополучие его семьи находятся в полной зависимости от бесконечного цикла долгов, выплат и совершенно незнакомых ему людей. Но закладная за дом и четыре голодных рта не позволяли ему даже думать о том, чтобы использовать деньги каким-нибудь непривычным образом. Для него это было слишком рискованно.

    В то же время я наблюдал совсем другой образ жизни. Мой дедушка по матери владел строительной компанией. Его окружала аура финансовой стабильности. Дело было даже не в шикарном доме, новых машинах и полных карманах денег. Он просто Жил в совсем другом мире, потому что не работал на чужого дядю. Кроме того, он жертвовал крупные суммы церкви, чего мы никогда не могли себе позволить.

    Оглядываясь назад, я вижу, что мечта работать на себя или стать владельцем бизнеса родилась у меня благодаря примеру дедушки. Но свою трудовую этику я явно унаследовал от отца.

    Юный бизнесмен

    Я начал работать в младшем классе средней школы. Это был классический вариант «мальчика с газонокосилкой». Закончив косить лужайку у одного соседа, я стучался в двери следующего, увеличивая список своих клиентов. (Многие из моих друзей смотрели на меня как на ненормального. «Чего ради лишний раз обливаться потом в летнюю жару?» — заявляли они. Я пропускал их слова мимо ушей, и дополнительные денежки текли в мои карманы.)

    Когда я поступил в колледж, мои родители были уверены, что я оправдаю их надежды. Они посчитали, что через четыре года я получу диплом и меня возьмут на работу в крупную корпорацию. Мир «белых воротничков» ждал меня с распростертыми объятиями. Я мог стать даже биржевым маклером. (Другим вариантом был профессиональный бейсбол. Я был принимающим в команде колледжа и даже участвовал в отборе игроков для «Cleveland Indians» и «Baltimore Orioles». Жаль только — не прошел по конкурсу.)

    Но в глубине души я лелеял мечту стать боссом. К тому же, хорошо зная себя и свою антипатию к выполнению чужих приказов, я понимал, что работа в корпорации не принесет выгоды ни мне, ни той компании, которая меня возьмет. Я прошел несколько собеседований, в ходе которых мне ясно дали понять, что по меньшей мере два первых года начинающие биржевые маклеры занимаются исключительно «холодными звонками».

    На предпоследнем курсе я откликнулся на объявление о наборе торговых агентов и восемь месяцев спустя уже получал неплохие деньги. Компания, выпускающая пылесосы, выдала мне лицензию на оптовую торговлю, а после покупки пакета акций я стал совладельцем фирмы. Я контролировал работу двух филиалов, занимался обучением продавцов и вел все бухгалтерские книги. Неплохо для двадцатилетнего юнца.

    Проучившись три года на финансовом факультете, я бросил колледж, чтобы возглавить созданную мной дистрибьюторскую сеть. Тот факт, что я получал больше моих преподавателей, явился дополнительным оправданием моего решения. Родителей расстроило то, что я не дотянул до диплома, хотя со временем смог получить свидетельство выпускника общественного колледжа по специальности «управление бизнесом».

    Я был очень хорошим продавцом, но слишком мало знал о ведении бизнеса. Я взвалил на себя слишком много обязанностей. Объемы продаж были потрясающими, но в отчетности царил полный хаос. Деньги, конечно, текли рекой, но восемьдесят, а то и больше рабочих часов в неделю выматывали все силы, а налоги были просто убийственными. Работники начали уходить.

    Будучи слишком молодым, чтобы правильно распорядиться заработанными деньгами, не говоря уже об управлении бизнесом, я с головой увяз в текучке, по гордость не позволяла мне попросить помощи. Вместо того чтобы найти толкового консультанта, юриста или бухгалтера, я пытался сам справиться со всеми проблемами. Все закончилось позорным провалом. Восемнадцать месяцев спустя я сдался.

    После этого я пробовал себя в роли владельца строительной фирмы и агентства по рекламе промышленной продукции. Первым предприятием, которое продержалось два года, я владел на паях с двоюродным братом. Тут я получил еще один хороший урок: неплохо разбираясь в строительстве, я был слишком слаб по части маркетинга. Второй бизнес я открыл после того, как увидел рекламный ролик товара. Тут меня хватило всего на несколько месяцев.

    В итоге на трех этих предприятиях я потерял порядка 15–20 тысяч долларов.

    К сожалению, я не сделал необходимых выводов из провала своего первого бизнеса. Я повторил свои ошибки еще дважды с такими же результатами. В конце концов до меня дошло, что каждому бизнесмену нужны квалифицированные помощники, призванные следить за тем, чтобы все делалось правильно и законно. Никто не может и не должен пытаться делать все сам. Если ты продавец — продавай. Не бери на себя функции бухгалтера, юриста или любого другого профессионала, если ты этому не обучен. Ты только сделаешь хуже самому себе.

    Борьба со своим страхом

    В течение следующих трех лет я работал в строительной компании и получал неплохие деньги (но по-прежнему не следил за своими финансами). Затем случилось нечто такое, что полностью изменило мое отношение к работе, к будущему и, самое главное, к моему страху.

    «Страх всегда был для меня непреодолимым препятствием. Незадолго до того, как я купил книгу «Богатый папа, бедный папа», страх заставил меня отказаться от участия в сделке, которая принесла моему знакомому примерно 80 тысяч долларов чистого дохода. Он заплатил мне полторы тысячи комиссионных за то, что я оказал ему помощь в оформлении соглашения.

    Анализируя причины своего отказа от сделки, я понял одну вещь, которая никогда раньше не приходила мне в голову. Я сумел заключить сделку! Я знал, что нужно делать и как это нужно делать, но побоялся сделать это сам. Мой страх обошелся мне и моей семье в 80 тысяч долларов. Мне трудно было в это поверить!

    Если бы мне не были так нужны полторы тысячи долларов, я бы просто не пошел обналичивать чек. Мне было больно даже смотреть на него. Именно тогда я решил: «Все! Хватит! С этого момента я наберусь мужества и начну действовать». Разумеется, я знал, что буду искать. Пришло время пожинать плоды, а не заниматься оформлением сделок, которые делают богатыми других. Я видел, как другие делают то, что хотел делать я. Мне нетерпелось начать меняться.

    Примерно через два месяца после прочтения книги «Богатый папа, бедный папа» я занялся инвестированием в недвижимость, потому что мне представилась исключительная возможность. Мне кажется, именно книга помогла мне разглядеть ее. В компанию, где я работал, постоянно приходили клиенты, ищущие землю в штате Индиана для постройки дома. Решение казалось предельно простым: купить землю там, где люди хотят купить участки, и продать ее им.

    Проблема заключалась в том, что в двух районах, где клиенты желали строить дома, земля продавалась только крупными лотами. Несмотря на то, что я неоднократно ставил этот вопрос перед руководством компании, они не принимали никаких мер. Тогда это сделал я.

    Вот как я это сделал

    Я выяснил, что потребуется для покупки крупного участка земли, разделения его на мелкие и продажи но частям. Все оказалось проще, чем я ожидал. Моим первым проектом стал участок площадью в 5,1 акра[4]* в Честертоне, штат Индиана. Я купил землю у семейной трастовой компании. Несколько лет назад владельцы разделили землю на три лота, чтобы другие члены семьи могли получить участки для строительства, К счастью, мне не пришлось платить гонорар за технические услуги и оплачивать расходы на землемерную съемку. Это сэкономило мне по меньшей мере 3 тысячи долларов.

    Хотя начальная цена продавца составляла 90 тысяч долларов я сначала предложил 45 тысяч долларов, потому что надеялся получить конкретную сумму дохода. Я подсчитал, что при продаже дотов смогу получить за каждый порядка 30–33 тысяч долларов, и, хотел сорвать максимальный куш — Кроме того, проценты с суммы в 45 тысяч долларов составляли примерно 300 долларов в месяц, и я вполне мог позволить себе нести такие расходы, пока не продам землю.

    Когда владельцы снизили цену до 55 тысяч долларов, я согласился не моргнув глазом. Я уже успел посоветовать нескольким клиентам съездить осмотреть землю, а затем высказать мне свое мнение. Я сказал им, что в этом районе скоро появятся участки на продажу, и возможно, Они будут заинтересованы в покупке. Почти сразу же мне позвонил один из клиентов и сказал, что место просто превосходное. Он сообщил, что готов заплатить за лот в этом районе 31 тысячу долларов. Это решило судьбу сделки. Я понял, что просто обязан купить эту землю.

    Если к 31 тысяче прибавить 10 процентов первого взноса, который я заплачу из своих собственных денег, то я останусь должен менее 20 тысяч долларов за остальные два лота, которые уйдут не менее чем за 60 тысяч. Все было просто как дважды два, и я согласился купить землю за 55 тысяч долларов;

    Благодаря спросу на землю в этом районе я сумел получить кредит на один год всего под 4,7 процента. Участки в этой местности шли нарасхват, и я не сомневался, что проблем с продажей лотов не будет. Кроме того, заем можно было пролонгировать. Если бы в течение первого года лоты не продались, я смог бы продлить кредит под текущий рыночный процент. В итоге мне пришлось сделать три платежа на общую сумму примерно в тысячу долларов.

    В течение шести месяцев я продал все три лота, оцененные в 90 тысяч долларов, за 93 тысячи. И хотя мне пришлось выплатить 10 тысяч долларов за непредвиденную прокладку канализации, я заработал 27 тысяч долларов практически без труда. Расчет прости: 93 000 — 55 000 = 38 000 -10 000 -1000 — 27 000 долларов.

    Моя следующая инвестиция оказалась такой же успешной. Я позвонил агенту по недвижимости, чтобы спросить ее о каком-то пустяке, а она поинтересовалась, не желаю ли я приобрести что-нибудь на рынке недвижимости. Разумеется, я сказал «да», и она рассказала мне о небольшой «халупе» стоимостью в 40 тысяч долларов. Я съездил посмотреть на дом, и он меня не впечатлил. Однако меня очень впечатлили 40 акров пахотной земли, которые его окружали. Агент прислала мне справки на оба лота, и оказалось, по они принадлежали одному и тому же человеку. Он просил 40 тысяч за дом и 200 тысяч за остальные 38 акров, что в сумме составило 240 тысяч долларов.

    Сначала я предложил 150 тысяч долларов за весь макет. Я выяснил, что женщина, которая жила в доме, умерла, и, скорее всего, главным предметом сделки была земля. Владелец рассчитывал получить 200 тысяч долларов только за землю. Я предложил 160 тысяч долларов за весь пакет, после чего владелец сразу же снизил цену до 170 тысяч долларов. У меня отвисла челюсть! Я только что купил маленький дом и 40 акров земли всего за 170 тысяч долларов!

    На этот раз с финансированием дело обстояло немного сложнее. Мне пришлось согласиться на первый взнос в размере 30 процентов. Как раз перед этим я заработал немного денег, но 51 тысячи долларов у меня не было. Я вспомнил слова Роберта, который писал, что в присутствии богатого папы ему было запрещено говорить: «Я не могу этого себе позволить», и поэтому мне пришлось задать себе вопрос: «Как я могу себе это позволить?»

    Я поговорил со своим знакомым банкиром, который согласился войти со мной в долю, после чего мы заплатили первый взнос и купили землю. Около 5 тысяч долларов мы потратили на полевой анализ грунта и почвенную съемку, а через семь месяцев мы уже продали семь из десяти лотов за общую сумму 229 тысяч долларов. В результате мы заработали 50 тысяч долларов и не должны ни цента за оставшиеся три лота, которые рассчитываем продать за 103 тысячи долларов. Когда это будет сделано, итоговая сумма нашей прибыли должна будет составить не менее 80 тысяч долларов!

    В течение срока действия нашего кредита мы выплатили примерно 3000 долларов в виде процентов. Мы разделили землю на участки площадью от двух до десяти акров и назначили за них цену от 28 до 54 тысяч долларов,

    Дом находился в ужасном состоянии, поэтому мы его снесли и продали землю под ним за 28 тысяч долларов. Оглядываясь назад, я думаю, что это было ошибкой, потому что от этой операции мы не получили пассивного дохода. Мы с партнером разошлись во мнениях о том, что делать с домом. Я хотел его отреставрировать и сдать в аренду или просто попытаться продать. Но он отговорил меня от этой затеи, о чем теперь мы оба жалеем. Но раз уж за нашу самую большую ошибку нам все-таки заплатили 28 тысяч долларов, то думаю, слишком сильно расстраиваться по этому поводу не стоит. Мы все равно получили на этом лоте около 19 тысяч прибыли. Я не против, чтобы все мои ошибки приносили мне столько денег (28 000 — 4 250 за каждый акр двухакрового лота = — 19 500 долларов прибыли).

    Недавно я принял предложения покупателей трех оставшихся лотов и поэтому могу представить вам полную раскладку:

    Земля $170000

    Анализ грунта / почвенная съёмка $5000

    Проценты по кредиту $3000

    Снос дома $1000

    Общая сумма затрат $179000

    Общая продажная цена лотов $323000

    — общая сумма затрат $179000

    Прибыль $144000


    Эту землю мы продали около года назад. На весь проект я затратил менее 20 часов рабочего времени. Моя доля составляет 72 тысячи долларов, то есть за каждый час работы я получил примерно по 3600 долларов. Если подумать, как долго мне пришлось бы трудиться на почасовой ставке, чтобы заработать 12 тысячи долларов, то стоимость моего свободного времени окажется поистине бесценной.

    К сожалению, компания, где я работал, посчитала, что мои инвестиции в недвижимость привели к конфликту интересов. Я продавал дома, которые предполагалось построить на земле, находившейся в моем владении. Поэтому после шести месяцев активной продажи земельных участков моим клиентам и клиентам других продавцов я решил, что пора уходить.

    Менее чем через полгода я нашел работу в другой компании, занимающейся строительством жилых домов. Эта организация позволяет мне самому составлять свой график работы, поощряет мои инвестиции в землю и даже помогает ими заниматься. Формально я являюсь субподрядчиком, что позволяет мне появляться на работе в удобные для меня часы, и у меня остается достаточно свободного времени для того, чтобы перевести свою инвестиционную деятельность на следующий уровень. Стоит ли говорить, что я с радостью ухватился за возможность перейти в эту компанию.

    Свой новый проект я без ложной скромности называю блестящим. Пару месяцев назад мне позвонил друг, который занимается жилищным строительством, и рассказал о заманчивой возможности. У одного из его клиентов было восемь акров земли, от которой он хотел избавиться по причине развода. Клиент считал, что местные правила зонирования не позволяют разделить участок на три лота. Я провел небольшую разведку и выяснил, что четыре из восьми акров фактически находились в пределах городской черты. Это означало, что благодаря разнице в ширине придорожной полосы я смогу разделить землю на шесть лотов.

    Первоначальная цена этого участка составляла 50 тысяч долларов. Я предложил 25 тысяч. Он даже не ответил. Я выждал две недели и позвонил ему снова, чтобы повторить предложение. Процесс развода набирал обороты, и ему нужно было срочно избавляться от этой недвижимости. Я поднял цену до 30 тысяч долларов и обязался оформить сделку в течение двух недель. Услышав о таком сроке, он тут же согласился. Две недели спустя я заплатил ему 30 тысяч Долларов из собственных денег, полученных за две предыдущие инвестиции. (Так как у нас на счете лежали деньги от предыдущих Сделок, мы решили заплатить все сразу. Я знаю, что отказ от использования заемных средств идет вразрез с некоторыми принципами Богатого Папы, но продавец оказался в цейтноте, ему срочно нужны были деньги, и я с удовольствием помог ему выпутаться из трудной ситуации. Если бы нам понадобились деньги, заплаченные за эту землю, их можно было бы получить в любой момент, взяв кредит под залог недвижимости, и поэтому мы просто выписали ему чек.)

    Общая первоначальная цена Шести лотов составила 120 тысяч долларов. Не прошло и месяца, как я получил предложение на первый лот. Мы продали два лота за 35 800 долларов, и у нас пока остаются четыре лота по 17 900 каждый. Если считать, что нам не придется платить проценты по кредиту и что мы отдали около 2500 долларов за почвенную съемку, то получится, что мы должны будем получить примерно 74 900 долларов прибыли за менее чем 10 часов, потраченных мной на этот проект.

    Недавно мы с партнером купили инвестиционный дом с тремя спальнями и одной ванной. Мы сразу заплатили за него 46 500 долларов и вложили менее S тысяч долларов в ремонт. Через пять дней после выставления дома на продажу на предложили за него 88 900 долларов, и в течении двух недель мы оформили продажу.

    Эти сделки принесли мне около 100 тысяч долларов, но что еще важнее, сейчас в моем полном владении есть еще девять лотов общей стоимостью 223 тысячи долларов. Воодушевленный таким успехом, сейчас я ищу участок площадью в 56 акров, который даст мне 44 лота на продажу. Надеюсь, по мере роста моего финансового благосостояния сделки будут становиться все крупнее.

    В данный момент я работаю независимым консультантом по вопросам жилищного строительства и одновременно занимаюсь собственным бизнесом, продавая землю. В следующем году я планирую открыть собственный торговый центр, где сделки на покупку домов будут оформляться в течение нескольких часов. Покупатель сможет выбрать себе земельный лот, проект блочного дома и тут же подать заявку на ипотечный кредит. Каждый аспект такой операции будет приносить деньги.

    Тому, кто начал, трудно оторваться

    Одна из моих целей на текущий год состоит в том, чтобы спроектировать и построить небольшой торговый пассаж в новом жилом районе, который возводится неподалеку от моего дома. В районе будет 400 новых домов, один многоэтажный жилой комплекс и большое количество дуплексов. В радиусе двух миль от него находится университетский городок и две огромные стоянки для трейлеров. Мне кажется очевидным, что эта территория созрела для мини-пассажа из шести или семи секций, где помимо прочих товаров и услуг найдется место для пиццерии, винного магазина и салона красоты. Я планирую купить два здания с тремя или четырьмя торговыми помещениями в каждом.

    Через пять лет я собираюсь довести свой пассивный доход до 10 тысяч долларов в месяц и избавиться от безнадежных долгов. Если я буду покупать по три объекта доходной собственности в год, то за несколько лет сумею этого добиться. Тогда мне будет 35 лет, а нашему сыну — шесть. Я спокойно смогу отойти от дел, взять годичный отпуск, проанализировать свои достижения и составить планы на будущее. Проводить с семьей столько времени, сколько мне хочется, — это потрясающая цель. После этого я смело смогу заняться инвестированием в новые компании до того, как они выйдут на фондовый рынок, или даже помогать им выйти на рынок.

    Когда я оглядываюсь назад, чтобы посмотреть, где и был всего год назад, разница кажется мне ошеломляющей. Я был привязан к высокооплачиваемой, но совершенно бесперспективной работе. Мне приходилось сидеть в офисе с 9:00 до 19:00 пять дней в неделю, в то время как покупатели сидели напротив меня не более 2–3 часов. Со скуки можно было сойти с ума. Теперь у меня полно времени для поиска привлекательной недвижимости. Я могу встать утром и пойти погулять с сыном, заняться с клиентами поиском домов, объехать строительные площадки, чтобы проверить, как идут дела, и просто насладиться жизнью. Мой покупатель — это весь мир, потому что я владею землей.

    Но самое главное заключается в том, что на экране моего радара больше не появляются яркие точки страха. Добившись успеха, я избавился от него раз и навсегда. Мои достижения вселили в меня уверенность в том, что я сумею распознать хорошую сделку с первого взгляда. Это очень похоже на игру в бейсбол. Тот, кто хоть раз сумел попасть по летящему мячу, уже не боится выходить на площадку. С инвестициями в недвижимость все обстоит точно так же. Стоит человеку почувствовать вкус маленькой удачи, как его уже тянет продолжать дальше, отбить еще один мяч и запустить его дальше, чем в прошлый раз.

    Не бойтесь выходить на площадку

    Человека, который делает шаг вперед, чтобы использовать свой шанс, ждет успех. Я верю, что мы живем в самой великой стране, предоставляющей такие возможности разбогатеть, каких еще не было в истории мира. Если вы не воспользуетесь тем, что вам дано, то будете жалеть об этом до конца своих дней. Поэтому бейте по мячу и пытайтесь обрести финансовую свободу. Даже если вам не повезет в первый раз, вы всегда сможете попробовать еще. В бейсболе, прежде чем вас отправят в аут, вы должны три раза промазать — и даже в этом случае очередь бить дойдет до вас еще раз. Нужно только немного подождать. В одном я уверен точно: если вы не станете бить по мячу, то никогда по нему не попадете.

    Глава 7

    Корень всего добра

    Дэн Макензи

    Гринсборо, Северная Каролина

    Деньги есть корень всех зол. Веру в эту библейскую заповедь мне внушали с детства. Иметь много денег могли только неврастеники, жулики, негодяи или те, кто сочетал в себе все три этих ужасных качества. Эти слова, которые глубоко укоренились в моей большой сплоченной семье и которые постоянно повторял мой насквозь пропитанный скептицизмом отец, глубоко врезались мне в память. Очевидно, что как только человечество перестало заниматься охотой и собирательством, оно прямой дорогой направилось к концу света. Чем большего успеха добивался человек, чем сильнее его засасывал водоворот образовательной и политической системы, тем порочнее он становился. Финансовый успех, вместо того чтобы считаться достижением, приравнивался к смертному греху. Нельзя представить себе большей глупости, чем обманывать себя и терять время на размышления и деньгах. Поступая таким образом, человек обрекал себя на вечное проклятие.

    Само собой, что на моем пути к финансовой грамотности, не говоря уже об успехе, стояли непреодолимые препятствия. Я знал, что мне многому нужно научиться, но у меня не было наставников. В моем ближайшем окружении не было друзей или коллег, которым удалось перепрыгнуть через стену, отделяющую нас от финансовой свободы. Но, что хуже всего, у меня не было четкого и последовательного плана того, как зарабатывать деньги и как ими распоряжаться. Обучаться я мог только методом проб и ошибок. Два шага вперед и три назад стали стандартной моделью моего поведения. Много раз мне казалось, что мой опыт лишь подтверждает взгляды, вколоченные мне в голову.

    Большинство людей настолько привыкли воспринимать себя такими, какие они есть, что даже не задумываются, как они такими стали! Но так как я был пятым из восьмерых детей в семье — или, может быть, именно поэтому, — в моем случае все обстояло иначе. С самых ранних лет я пытался перебороть страх, скептицизм и негативизм, мечтая найти свой собственный путь в жизни. Я часто задумывался, почему у одних людей есть все, в то время как другие проходят по жизни, имея только самое необходимое. Прекрасно зная жизнь последних, я стремился познакомиться с ощущениями первых. Возможно, мой отец был прав, но я хотел убедиться в этом сам.

    Сначала я думал, что ответ кроется в упорном труде. Пока большинство моих одноклассников занимались спортом и участвовали во внеклассных' школьных мероприятиях, последнюю пару школьных лет я жарил пончики за полтора доллара в час до и после занятий. Опыт работы в должности «поди — подай — принеси» убедил меня в том, что судьба «синего воротничка» не для меня, но я не знал, что и как нужно сделать, чтобы ее избежать. После школы я выучился на краснодеревщика и стал заниматься изготовлением дорогой мебели. Но когда фирма перешла от изготовления деревянной мебели под заказ к выпуску пластикового ширпотреба, я в ней разочаровался.

    Меня принимали на работу в разные процветающие компании моего родного городка в штате Огайо, но отовсюду я уходил. Многие из моих друзей просто смеялись надо мной. В конце концов, что я себе думаю, отказываясь от «классных» мест, которые другим казались пределом мечтаний?

    На самом же деле мое внимание привлекла очень серьезная проблема. Приходя на новое место работы, я брал в руки блокнот и подсчитывал, какой будет моя зарплата через 20 лет. Даже с учетом всех повышений ситуация оставалась в принципе одинаковой. Какой бы потрясающей ни казалась каждая конкретная работа, я не мог понять, как после вычета расходов смогу обеспечить себе такую жизнь, какая мне нравится. Именно во время этих сеансов самоанализа я наяву представлял себе лицо своего отца и слышал его слова: «Ты теряешь время… Ты не сможешь победить систему, даже не пытайся…» Подобно назойливой мелодии, не желающей выходить из талоны, его патологический негативизм снова и снова завладевал моим сознанием. Что еще я мог предпринять? Наплевать на общество, как это сделал он, и жить отшельником? Нет, такой стиль жизни уже сидел у меня в печенках. Я хотел испытать чувства человека, у которого есть деньги. Вот на этом этапе рассуждений я пришел к выводу, что мне хочется:

    1. Стать миллионером, прежде, чем мне исполниться 30 лет.

    2. Объехать весь мир.

    3. Иметь два дома, один в Соединённых штатах, другой — за океаном.

    4. Познакомиться с Фарой Фосетт[5] (поймите, это были 1970-е)


    Результатом моего решения стала необходимость справиться с серьезной проблемой: несмотря на талант, который я в себе ощущал, я чувствовал себя потерянным и не знал, в каком направлении мне двигаться. Я оказался в тупике. Тем не менее, я менял работу за работой, продвигаясь вперед методом проб и ошибок, пока не занял положение, которое обычно занимают выпускники колледжей. Я подумывал о том, чтобы поступить в колледж, но был слишком занят путешествиями по миру, чтобы выкроить четыре года, которые нужно было просидеть в аудитории. К тому времени как мои одноклассники получили высшее образование, я успел побывать более чем в 50 странах и в сотнях мегаполисов.

    Хотя в то время я еще этого не понимал, результатом моих странствий стало знакомство с многочисленными группами людей и отдельными личностями, которые руководствовались позитивной мотивацией и обладали полезными привычками. Наблюдение за этими типами позитивных моделей устройства жизни помогло мне обнаружить разительный контраст между нацеленностью на успех и стремлением сохранить привычную рутину.

    Когда меня спрашивали, в каком колледже я учился, я всегда отвечал (и отвечаю до сих пор), что окончил УУС (университет ударов судьбы) и получил диплом по специальности «результаты». Меня всегда привлекало практическое обучение.

    Однако я так и не нашел ни душевного покоя, ни решения дилеммы доходов. Казалось, что существует какая-то жуткая сверхъестественная связь между опытом моих многочисленных работ и теми взглядами, которые пытался навязать мне отец. Но ни то, ни другое не могло подвести меня к чрезвычайно важному выводу: масштаб успеха, которого человек желает добиться зависит только от количества внутренней энергии, которое он готов потратить. Что именно человек может отдать другим и как он это сделает, зависит главным образом от его самооценки. Я постепенно начал понимать, что существует два типа мышления. Мысли моего отца (направляемые скорее привычками, чем интеллектом) могли фокусироваться только на сбережении или получении (признак бедности) и носили исключительно негативную окраску. Он был зациклен на сохранении того, «что принадлежало ему», и не пытался найти и создать что-нибудь ценное для других. Жизнь познакомила меня с другим типом мышления, выражающемся в творчестве или создании добавочной стоимости (признак богатства и щедрости) и отличающемся позитивной направленностью. Отыскав способы более полной реализации своего потенциала — и таланта, — и мог не только создать больше ценных вещей, но и увеличить запасы своей внутренней энергии. Работая по найму, я чувствовал, что не могу внести в бизнес вклад, который был бы настолько необходимым или значительным, каким мог бы быть. Вспоминая свой неге кий идеал охотников-собирателей, я пришел к следующему выводу: проблема такого «простого» образа жизни заключалась в том, что он не предполагал ничего отдавать взамен. Необходимость вкладывать что-нибудь полезное отпадала. Когда единственная цель — деньги, находится так много разных способов их получения, что человек затрудняется в выборе шоссе, на которое нужно свернуть. Деньги — это не результат, а всего лишь средство довести дело до конечного результата. Взгляд на деньги как на результат был точкой зрения моего отца, которую я начал опровергать.

    Я проработал по найму с 1974 по 1987 год, а затем превратился в мелкого предпринимателя, но при этом у меня все равно не было ни ясного понимания цели, ни продуманного плана. Одно из моих многочисленных достоинств — это пытливый ум, и после долгих лет, на протяжении которых я чувствовал себя совершенно бесправным, я решил «перейти в другую веру» и открыть собственную компанию. Я ушел с «теплого» места в аэрокосмической компании, которая входила в список «Fortune 100», находилась на гребне успеха и платила мне больше денег, чем я когда-либо мог мечтать. В очередной раз мне досталось «по полной программе» от коллег, у каждого из которых был диплом магистра управления бизнесом, степень доктора технических наук или что-нибудь в этом роде. Они считали, что я достоин либо жалости — потому что был обречен на провал, — либо осмеяния — по той же причине.

    В 28 лет я не только научился преодолевать скептическое и негативное отношение родственников, друзей и товарищей по работе, но и смог приступить к формированию новых моделей поведения, которые больше соответствовали тому образу жизни, о котором я мечтал. Я встал на путь управлений собственной судьбой.

    Самоконтроль приносит плоды

    Через несколько месяцев после выхода книги «Богатый папа, бедный папа» мне рассказал о ней мой второй по старшинству брат (у меня пятеро братьев и две сестры). В моих руках оказалась книга, которая ясно описывала то, с чем я боролся почти всю жизнь. Неожиданно для себя я смог взглянуть на то, чем занимался, с совершенно новой точки зрения. Прочитав «Квадрант денежного потока», я понял, что благодаря решению создать собственную компанию я уже покинул левую сторону Квадранта, где вел жизнь работника по найму или специалиста свободной профессии, и переместился на правую сторону к владельцам крупного бизнеса и инвесторам.

    Какое невероятное, окрыляющее и удивительное чувство! Наконец я дождался дня избавления от власти денег. Теперь я мог спокойно смотреть на все, чем занимался до этого момента.

    Одной из моих классических попыток попасть на правую сторону Квадранта (которая в игре «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК» называется «скоростной» дорожкой) можно считать поступок, совершенный вскоре после ухода из аэрокосмической компании. С 18 лет я платил за аренду жилья, и когда мне это надоело (какой (смысл тратить от 400 до 800 долларов в месяц и ничего на этом не зарабатывать?) я купил клочок земли размером в три акра в получасе езды на юг от Остина, штат Техас. Я рассчитывал, что смогу поставить на» той земле какой-нибудь дом и жить в нем. Я был согласен даже на лачугу. Я полагал, что если заплачу за недвижимость X долларов, а со временем продам ее за Y, то в накладе не останусь. Это был классический вариант «слепого риска».

    Человек, который владел землей, отчаянно хотел ее продать. Чтобы оплатить сделку сразу — 12 тысяч долларов (на тот момент — огромная для меня сумма), я продал свой модный спортивный автомобиль и выгреб все деньги со сберегательного счета. Затем я начал проводить вечера и выходные, занимаясь строительством скромного домика на собственной земле. Какое-то время я в нем пожил, а потом продал за 75 тысяч долларов и на вырученные деньги открыл свою первую компанию.

    (Всего за три года я превратил эту компанию, которая предоставляла инженерно-технические услуги и оборудование всем крупным авиакомпаниям мира, в многомиллионный бизнес и оказался на миллион долларов впереди своей цели. К тому же я сделал это, не заняв ни цента.)

    Но после знакомства с идеями Богатого Папы мой подход к покупке недвижимости и мое отношение к себе самому претерпели радикальные изменения. Раньше я совершал покупки, стараясь собрать как можно больше собственных денег, чтобы не занимать слишком много. Теперь я понимаю, что упустил много великолепных возможностей. Если я не мог выделить из своего месячного «трудового» дохода достаточно денег для покупки недвижимости, то просто отказывался от сделки.

    К использованию заемных средств я относился крайне отрицательно. Занимать деньги в любой форме было плохо. «Никогда не будь никому ничего должен!» — это был еще один краеугольный камень системы верований моего отца. Ничего не зная о существовании такой вещи, как «хорошие» долги, я сделал все (к радости отца), чтобы не занимать денег на покупку земли для своего первого дома, и тем более — на строительство. Эту глубоко укоренившуюся поведенческую модель мне предстояло отбросить. Произошедший благодаря Богатому Папе сдвиг парадигмы в моем отношении к деньгам оказался для меня самым радикальным.

    Обучение чему-то новому требует времени, потому что действовать всегда нужно обдуманно. Но по мере достижения маленьких успехов я понемногу освобождался от многочисленных фобий, комплексов и негативных влияний, которым я подвергался еще в детском возрасте. Успехи принимали форму новых привычек, у меня появлялась новая точка зрения на многие вещи. Прежде всего я поменял негативные модели мышления на позитивные. По-моему, стоимость такого шага переоценить просто невозможно!

    До Богатого Папы я ничего не знал о той части уравнения, в которую входит денежный поток. Скажу честно, я никогда не рассматривал собственность как генератор денег. Теперь концепция денежного потока стала для меня совершенно новым критерием оценки не только собственности, но и активов в целом. Какое потрясающее, окрыляющее и бесценное различие! Спасибо тебе, Богатый Папа!

    Вот как я это сделал

    Я сделал много инвестиций в недвижимость, и объясняю свой успех тем, что всегда старательно выполнял «домашние задания», проявляя должную заботу о собственности и стараясь принять разумное решение (обдуманный риск вместо слепого риска) до совершения покупки. Мне кажется, что многие люди либо теряются, либо просто боятся принимать решения в случаях, когда необходимо проанализировать несколько факторов. Большинство из моих, казалось бы, рискованных сделок были проведены после длительного обдумывания и оценки тенденций или расчетов, которые необязательно выглядят очевидными, поскольку требуют учета нескольких переменных величин. Я составляю базу данных на все возможные варианты использования недвижимости, провожу детальный анализ вариантов как коммерческого, таки бытового использования, а затем оцениваю перспективность каждого района и определяю, что мне подходит. Я использую крупноформатные таблицы для расчета потенциального соотношения доходов и расходов, а также для того, чтобы посмотреть, как цены на недвижимость отразятся на каждом из вариантов использования. После этого я анализирую другие примеры того, как принимались аналогичные решения, и ищу способ улучшить их, чтобы увеличить стоимость. Другими словами, сначала я ищу то, что могло бы увеличить доходную часть уравнения, а потом то, что сможет уменьшить его расходную часть. Говоря проще, суть моей «домашней работы» состоит в том, чтобы определить, кто, что, как, когда, где и почему.

    Приведу пример. Примерно полтора года назад, после сильного обвала на рынке недвижимости в центральной части Техаса, я купил 70 акров земли вдоль короткого шоссе на выезде из Остина, которое тянулось с востока на запад и связывало две главные автострады, проходящие с севера на юг.

    Мое первоначальное предложение — 3200 долларов за акр (перед обвалом продавцам предлагали по 7000 долларовой они отказались продавать) многим моим друзьям и коллегам по бизнесу, которых кризис оставил ни с чем, показалось слишком рискованным и высоким. Даже мой банкир несколько раз переспросил, уверен ли я, что хочу заплатить такую цену. Но я шал, что главные автострады никуда не денутся и соединяющая их дорога не потеряет своего значения. Когда экономическая ситуация стабилизируется, в районе этих 70 акров развернется строительство. При этом я ясно осознавал, что земля не является актином, потому что обычно она генерирует отрицательный денежный поток. Тем не менее я решил найти способ сохранить ее и изыскать средства на оплату, пока буду дожидаться изменения нескольких ключевых факторов. Мной то и дело овладевали диаметрально противоположные эмоций. Когда я начинал рисовать себе перспективы развития этого района, то испытывал радостное предвкушение, которое тут же сменялось чувством досады, стоило мне вспомнить о том, что все считали саму мысль о покупке этой земли сумасшествием.

    Одна сторона участка выходила на шоссе, другая — на живописный берег реки. Важным фактором являюсь его расположение прямо посередине единственной транспортной артерии. Помимо того, я обратил внимание еще и на нехватку питьевой воды, что сильно влияло на цену большинства здешних участков. Когда я узнал, что потенциал развития ограничивался недостатком питьевой воды, мое внимание переключилось на вопрос, кто возьмется решить эту проблему? То есть, кто получит выгоду от ее решения? Когда этот человек сможет ее решить? Как он будет ее решать? Силами водопроводного кооператива? Путем присоединения этой территории к городу? С помощью артезианских скважин? Какое решение окажется наиболее разумным с финансовой точки зрения?

    Так как здесь не было коммунального водопровода, а скважины пришлось бы бурить очень глубоко, причем без гарантии качества, то крупные куски земли считались непригодными для использования под жилищное строительство. Знание этого позволило мне заняться поиском потенциальных возможностей решения проблемы с водой, если таковые существовали. Я обнаружил, что группа богатых застройщиков рассматривает возможность строительства на другой стороне дороги в 150 метрах от моего участка частного поля для гольфа с домами вдоль границ. Проблема воды беспокоила их в такой же степени, как и меня. Я узнал, что они ведут переговоры о прокладке водопровода к своей земле с городскими властями и с единственным в округе водопроводным кооперативом.

    Вооруженный этим знанием, я почувствовал, что, когда водоснабжение этого района будет налажено, стоимость земли под жилищное строительство должна будет резко возрасти. Я оказался прав. Под воздействием одного только этого фактора земля подорожала более чем в четыре раза! Потратив время на выяснение вопроса, будет ли решена проблема с водой, а если да, то когда и кто этим займется, я превратил риск из «слепого» в «обоснованный».

    Развитие этого района возобновилось через несколько лет благодаря приходу множества высокотехнологичных компаний. Цены на недвижимость снова поползли вверх. Экономическое оживление подняло цены сначала до 14 тысяч долларов за акр, а затем — до 25 тысяч.

    Тем временем я начал применять для оценки и покупки недвижимости шесть основных критериев:

    1. Мотивация (продавца или моя). Возьмем, к примеру участок в 70 акров, который даже не выставлялся на рынок. Сначала я выбрал недвижимость на основе оценки ее месторасположения и тенденций развития. Затем я разыскивал владельцев и встречался с ними, чтобы оценить их отношение к собственности и то, как повлияют на них потенциальные перемены. Оказалось, раньше эта земля принадлежала трем сестрам. Теперь две оставшихся в живых сестры, каждой из которых было около восьмидесяти, не хотели больше владеть этой недвижимостью. На этом этапе жизни деньги их уже не интересовали. Пришлось также принять во внимание еще один фактор. На первое мое предложение сестры ответили «нет». Это меня не остановило, и я приехал к ним еще раз. В ходе разговора я понял, что они не хотят, чтобы эту землю застраивали. Узнав об этом, я рассказал им о своих намерениях, сделав особый акцент на том, что не собираюсь застраивать эту землю так, как делают другие (то есть лепить домики впритык друг к другу). Анализируя их ответы, я пришел к выводу, что мы сумеем заключить сделку, которая удовлетворит обе стороны. Мне кажется, это одно из самых главных и важных условий, определяющих успех сделок с любыми земельными участками.

    Собственность должна соответствовать критериям покупателя. Затем следует подумать о желании продавца.

    2. Состояние земли. Я говорю не о том, хорошая «>па или плохая, необработанная или благоустроенная. Мне пришлось поломать голову над тем, что важно, а что нет, тщательно взвесить побочные факторы, влияющие на цену, и точно выяснить варианты зонирования (то есть возможности использования земли в коммерческих, жилых и прочих целях). Например, большое значение может иметь привлекательный вид на убегающие вдаль холмы, на реку или сад. Очень многие люди обращают особое внимание на красоту пейзажа.

    3. Условия. Чего желает продавец, банк и я. Принимая во внимание первые два пункта, условия можно привести в соответствие с требованиями всех участников сделки.

    4. Местонахождение. Знаю, что это до смерти избитая тема, но удачное расположение собственности в сочетании с перспективами развития (строительство новых дорог и предприятий, миграция населения и так далее) может заключать в себе множество возможностей, которые не сразу бросаются в глаза. Например, оценка конкретного района показала, что спрос на землю будет двигаться именно в этом направлении.

    5. Цена. Нельзя надеяться на то, что можно будет купить землю в «розницу» по «оптовой» цене. Но, как видно из приведенного примера, существует множество других факторов, влияющих на цену.

    6. Отношения. Это то, что Богатый Папа называет личными связями. Беседуйте с людьми; прислушивайтесь к тому, что они говорят. Сведения о перспективных районах (как-то мне совершенно случайно удалось узнать, что компания «Dell Computer» планировала развернуть строительство в одном конкретном районе, что означало повышение спроса на арендное жилье, новые дома и участки под магазины) часто можно почерпнуть даже из пустопорожней болтовни.

    Сейчас я расскажу о трех своих недавних покупках недвижимости в Остине. Хотя я и так получаю от них положительный годовой доход, у меня есть основания надеяться, что не пройдет и пяти лет, как цена той собственности превысит 310 тысяч долларов. Более того, в результате радикальной перепланировки района один из трех домов окажется на ключевом перекрестке. Это связано с расширением местного аэропорта, которому требуется новая взлетно-посадочная полоса, это в свою очередь заставит перенести в сторону главную автомагистраль, которая пройдет рядом с этим домом. Я уже получил несколько предложений продать дом вдвое дороже заплаченной мной цены.

    Вот раскладка первой покупки, жилого дома на одну семью, за который я заплатил 134 тысячи долларов:

    Капитал, вложенный в собственность:

    Первый взнос: $28350

    Расходы на оформление, оплаченные мной $1200

    Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $6200

    Итого: $35750

    Анализ ежемесячного денежного потока

    Рентный доход $960

    — Потери от простоя (5 %) $48

    Общий доход $912

    Ежемесячные расходы:

    — Налоги на имущество и страховка $117,91

    — Ремонт и управление $41,67

    — Комиссия за управление (10 %) от ренты $96

    — Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый с одноразовым погашением под 5,25 %): $605,37

    (Все прочие расходы оплачивают жильцы)

    Итого: $860,95

    Чистый месячный доход: $51,05

    Прибыль на вложенный капитал

    Годовой доход ($51,05 ? 12): $612,60

    ?

    Капитал, вложенный в собственность $35750

    Прибыль на вложенный капитал: 1,7 %

    Примечание: прибыль на вложенный капитал невелика, но у меня есть потенциальная возможность прироста капитальной стоимости, если в будущем я решу продать эту собственность.

    Аналогичные дома в этом районе уходят за 175 тысяч долларов.

    Второй дом, тоже одноквартирный, обошелся мне в 128 тысяч долларов.


    Капитал, вложенный в собственность:

    Первый взнос $24500

    Расходы на оформление, оплаченные мной $6000

    Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

    Итого: $30500

    Анализ ежемесячного денежного потока

    Рентный доход $1123,20

    — Потери от простоя (5 %) $56,16

    Общий доход $1067,04

    Ежемесячные расходы:

    — Налоги (на имущество) и страховка $179,58

    — Ремонт / эксплуатация $41,66

    — Комиссия за управление (10 % от ренты) $112,32

    — Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый, с одноразовым погашением под 5,25 %) $635,58

    Итого: $969,14

    Чистый месячный доход $97,90

    Прибыль на вложенный капитал

    Годовой доход ($97,90 ? 12): $1174,80

    ?

    Капитал, вложенный в собственность $30500

    Прибыль на вложенный капитал: 3,8 %


    Аналогичные дома в этом районе продаются за 145 тысяч долларов.

    Еще одним потрясающим источником месячного денежного потока стала покупка авиационного ангара и прилегающего к нему комплекса служебных помещений. В ангаре было много арендных площадей; корпоративные владельцы самолетов могли ставить гуда свои дорогие реактивные машины под надежную охрану. Каждый владелец платил в месяц от 600 до 1000 долларов, в зависимости от размеров самолета. Располагая стояночными местами для 10 самолетов, мы получали в среднем по 8 тысяч долларов в месяц (примерно 96 тысяч долларов в год) с недвижимости, которую я смог купить менее чем за 250 тысяч долларов.

    Офисное здание я сдал в аренду профессиональной инженерной фирме (которая волей случая оказалась первой из созданных мной компаний) и получил 1.1 это дополнительно 4 тысячи долларов в месяц (48 тысяч долларов в год) арендной платы и кредит в 125 тысяч долларов под залог офисов. (Кстати, прежде чем продать эту фирму, я довел объем ее продаж до 7 миллионов долларов в год.)

    После оплаты расходов и погашения кредита эти она объекта обеспечили мне ежемесячный доход в размере 4300 долларов. Такой денежный поток перекрыл не только издержки на содержание недвижимости, но и мои личные расходы.

    Из пяти созданных мной предприятий я до сих пор владею двумя: технологической консалтинговой компанией, обслуживающей предприятия мелкого и среднего бизнеса, а также высокотехнологичной компанией, которая использует последние достижения в сфере рекламных и коммуникационных систем. Книга «Защити свой главный актив», написанная Майклом Лектером, одним из советников «Rich Dad», указала мне на необходимость защиты этой интеллектуальной собственности.

    В текущем году я намерен «раскрутить» свой последний бизнес так, чтобы к концу года выйти на положительную цифру ежемесячного дохода. Через пять лет я рассчитываю, что месячный денежный поток окажется в пределах 50–80 тысяч долларов.

    Измените свои взгляды на будущее — и вы измените вашу жизнь

    Я уверен, что, по большому счету, самое большое достоинство советов Богатого Папы — их способность восстанавливать воображение и мотивацию, утраченные в результате потери надежд и негативного опыта. Подумайте вот о чем. Если мечта о финансовом благополучии начинает казаться совершенно нереальной, потому что раз за разом человек испытывает одни только разочарования, то в конце концов такой человек перестанет даже думать о возможности осуществить свою мечту.

    К сожалению, когда речь заходит о деньгах и финансах, нам гораздо чаще приходится выслушивать мнения пессимистов, чем оптимистов. Как это ни печально, но в результате постоянного негативного воздействия визуальная картина возможного будущего затуманивается, пока не исчезает совсем. Со временем такое воздействие формирует вокруг человека пессимистическую ауру, которая, несомненно, сказывается на его мыслях, поступках и отношении к самому себе. Когда это происходит, человек теряет мотивацию, потому что ему некуда стремиться. Без воображения не может быть достижений. Если ваш разум не поставляет вам хороших и конструктивных идей, то причина этого — в его плохих привычках. Я верю, что советы Богатого Папы способны изменить полярность такого воздействия и, избавив вас от боязни разочарования, помочь обрести надежду на осуществление ваших мечтаний. Они позволят вам создать картину возможного будущего и помогут вам подтолкнуть себя в этом направлении. Страх перед неспособностью что-то сделать уступит место позитивному образу того, на что вы способны.

    Я также верю, что эффективным способом перехода от негативного отношения к деньгам к позитивному является развитие и автоматизация навыков формирования стоимости. Если взглянуть на деятельность организации «Rich Dad» с этой точки зрения, то она смогла сделать концепцию формирования стоимости гораздо более понятной и удобной для обычного человека, чем какая-либо другая организация.

    Для меня лично одним из самых полезных результатов изучения информационных материалов организации «Rich Dad» стал обновленный взгляд на жизнь. Я на себе прочувствовал, как они пробудили но мне угасшие было мечты, и сейчас наблюдаю, как они продолжают изменять мою жизнь. Я научился отыскивать новые возможности в период, когда мировая экономика превращается из промышленной в информационную. Финансовая свобода — это реальность. Надеждам на лучшее будущее не суждено умереть.

    Мне повезло стать свидетелем одного из самых ярких подтверждений этого факта. С моим старшим братом, который много лет назад уехал на Запад, где основал собственный бизнес, мы никогда не были особенно близки. (Не потому, что мы с ним разные люди, а потому, что у нас большая семья и большая разница в возрасте.) Когда я недавно его навестил, то попросил сделать мне одолжение и прочитать «Богатого папу, бедного папу». Мы заехали в магазин, где я купил эту книгу и вручил ему. Мы сидели в машине, и он начал перелистывать страницы книги Затем он остановился и начал читать вслух. По его словам, ему приходилось читать книги по экономике, но до сих пор он так и не смог толком понять, как работают деньги.

    Его очень заинтересовала эта книга. А еще его очень заинтересовал я — причем так, как никогда раньше. Теперь мы действительно нашли общий язык.

    Я рассказал ему о том, что уже успел испытать на себе: я пришел от того, что у меня было, к тому, что я хотел иметь. Получив возможность поделиться своими взглядами на будущее устройство нашей жизни, мы преодолели пропасть между нашими характерами и нашим финансовым положением.

    Я не знаю ни одного человека, у которого не бывает трудностей. У каждого найдется что рассказать о своих личных травмах. Мысли о неадекватности, недостатке способностей, мрачных перспективах и злой воле еще никогда никому не приносили пользы. Вы не можете держать в голове картину неудач и ожидать, что она приведет вас к успеху. Но если мы решим добиться успеха, то сможем использовать негативный опыт не в качестве оправдания своего отказа от осуществления целей, а для того, чтобы подтолкнуть себя. Самая отрезвляющая мысль о деньгах, которая появилась в результате моего знакомства с философией Богатого Папы и которой я хочу поделиться, заключается в том, что человек должен постоянно творить, искать или создавать добавочную стоимость. Деньги сами по себе не подвержены эмоциям. Им наплевать на биографию человека, его оправдания или жизненные трудности. Если человек не увеличивает стоимость своей жизни, то в конце концов, так или иначе, деньги потекут к тем, кто это делает!

    И хотя я добился почти всего, чего хотел достичь (я до сих пор еще не познакомился с Фарой!), сейчас мне почти сорок пять и я уверен в том, что смогу достичь намного больше, чем уже успел. Моя главная цель — это полная свобода, позволяющая мне направить свой энтузиазм на служение обществу. Мне стадо совершенно ясно, что само по себе обладание деньгами особой радости не приносит. Подлинное эмоциональное удовлетворение доставляет возможность отступить на шаг и взглянуть на стоимость, которую я создал с помощью своих денег. И в этом, как мне кажется, корень всего добра.


    Примечания:



    1

    Дуплекс — дом на две квартиры. В Америке многоквартирные дома принято называть «комплексами», отсюда — 3-плекс, 4-плекс, 37-плекс и т. п. — Прим. перев.



    2

    Миля = 1,609 км.



    3

    Похожее инвестиционное имущество — свободный от налога обмен 1031 — обмен «похожего» бизнеса или инвестиционного имущества с необлагаемым налогом приростом капитала согласно разделу 1031 Кодекса налоговых правил США.



    4

    1 акр = 0,4 га.



    5

    Фарра Фоссет — главная героиня знаменитого телесериала «Ангелы Чарли». — Прим. перев.